Maximale hypotheek, info en beschrijving van de formule voor de berekening van de maximale hypotheek

		hypotheekrente overzichten		Hypotheekrente per instelling		Hypotheek berekeningen		Informatie

Maximale hypotheek

Een hypotheekinstelling loopt altijd het risico dat u niet aan uw verplichtingen zult voldoen op het moment dat zij u een hypotheek verstrekt. Om de risico's te beperken, zal de hypotheekinstelling vooraf goed beoordelen wat de maximale hypotheek is die zij u zal willen verstrekken.

Bij de bepaling van de maximale hypotheek wordt gekeken naar twee verhoudingsgetallen. Allereerst wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag en uw inkomen. Daarnaast wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van uw woning.

Maximale hypotheek op inkomen

Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2007 verplicht NIBUD-normen te gebruiken bij het berekenen van de maximale hypotheek op het inkomen. Tot voor kort werden de NIBUD-normen alleen standaard gebruikt bij het verstrekken van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Maar de Gedragscode Hypothecaire Financieringen heeft bepaald dat de normen nu door alle hypotheekverstrekkers gebruikt moeten worden voor alle soorten hypotheken. Dit houdt in dat bij het bepalen van de maximale hypotheek een ingewikkelde formule gebruikt wordt waarbij er vanuit gegaan wordt dat de totale hypotheek annuitair afgelost wordt. Er wordt dus niet gekeken naar uw werkelijke hypotheeklasten, maar naar een standaard hypotheekopzet. Hypotheekinstellingen mogen afwijken van deze berekening. Hierbij moet er echter sprake zijn van een gegronde reden (bijv. verwachting van een sterk stijgend salaris).

U doet er uiteraard verstandig aan om voor u zelf uit te rekenen of de hypotheeklasten die bij uw maximale hypotheek horen wel binnen uw begroting passen. U dient tenslotte ook nog geld over te houden voor andere uitgaven.

Inkomen

Erg belangrijk bij de bepaling van de maximale hypotheek is dus uw inkomenssituatie. Niet iedere vorm van inkomen wordt op dezelfde wijze meegenomen. Basisregel is dat alleen de vaste, zekere inkomensbestanddelen meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek. Op het moment dat het inkomen onzeker of instabiel is, kan het zijn dat dit inkomen maar gedeeltelijk of zelfs totaal niet meegenomen wordt in de berekeningen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren bij inkomen uit een uitkering, inkomen uit een tijdelijk dienstverband of inkomen uit onderneming.

Inkomen uit een tijdelijk dienstverband
In verband met inkomen uit een tijdelijke dienstverband wordt er vanuit gegaan dat er een intentieverklaring van de werkgever verkrijgbaar is. Dit houdt in dat de werkgever officieel op schrift aangeeft dat de intentie aanwezig is om het tijdelijke dienstverband voort te zetten of om te zetten in een vast dienstverband. Mocht er geen intentieverklaring van de werkgever zijn, dan zal dit inkomen volgens de normen van de meeste hypotheekinstellingen niet meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek.
Inkomen uit een uitkering
In verband met inkomen uit een sociale uitkering wordt er vanuit gegaan dat deze blijvend is. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal dit inkomen volgens de normen van de meeste hypotheekinstellingen niet meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek. Gezien de onzekere situatie met betrekking tot de AOW, WAO en WW kan dit voor veel uitkeringsgerechtigden de kansen op een hypotheek verkleinen.
Inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf
In verband met inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf dient u rekening te houden met het feit dat niet alle hypotheekverstrekkers dit inkomen mee zullen tellen. Zij verstrekken geen hypotheken aan zelfstandigen. De meeste hypotheekinstellingen kennen echter de regel dat ze inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf wel mee zullen tellen als minimaal de laatste 3 kalenderjaren aaneengesloten inkomen genoten is. Het inkomen dat door de hypotheekinstelling dan meegenomen wordt, is de gemiddelde nettowinst of het gemiddelde bedrijfsresultaat van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst of het bedrijfsresultaat genoten in het laatste kalenderjaar.

De gemiddelde nettowinst/bedrijfsresultaat dient aangetoond te worden met officiele door een accountant opgemaakte stukken. Indien bovenstaande stukken niet beschikbaar zijn, wordt het vaak lastig om een hypotheek te verkrijgen.

Daarnaast wordt er gekeken of er bijzondere maandlasten zijn in de vorm van persoonlijke kredieten of alimentatie. Deze maandlasten kunnen de maximaal te verkrijgen hypotheek flink verlagen. We zullen hieronder kort behandelen op welke wijze deze factoren de maximale hypotheek kunnen beperken.

Alimentatie
Op het moment dat u partneralimentatie betaalt, zal de hypotheekinstelling uw inkomen vaak niet volledig meenemen. Meestal wordt het bedrag dat u per jaar aan alimentatie betaalt in mindering gebracht op uw inkomen. Eventuele alimentatie die u betaalt voor uw kinderen wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.
Persoonlijke kredieten
Op het moment dat u buiten de hypotheek nog persoonlijke kredieten heeft, beperkt dat de maximaal te verkrijgen hypotheek. Vaak wordt er standaard van uitgegaan dat u per maand 2% betalingsverplichting heeft over het schuldbedrag. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de toegestane hypotheeklasten. Op het moment dat uw betalingsverplichting in werkelijkheid lager uitvalt, dient u dit op papier aan te tonen. Dan wordt meestal uitgegaan van de werkelijke lasten.

Rentevastperiode

In verband met de hypotheekrente wordt vrijwel altijd een bijzondere stelregel gehanteerd: de maximale hypotheek die u kunt krijgen wordt lager als u kiest voor een korte rentevastperiode. De achterliggende reden hiervan is dat het risicovol kan zijn om voor een korte rentevastperiode te kiezen indien u ten opzichte van uw inkomen een hoog bedrag leent. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage maandlasten), maar hoe korter u de rentevastperiode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevastperiode hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen. Hypotheekinstellingen houden rekening met dit risico en hanteren bijna allemaal het principe dat de maximale hypotheek bij een rentevastperiode van langer dan 10 jaar hoger is dan bij een rentevastperiode van 10 jaar of korter.

Wilt u de maximale hypotheek op uw inkomen berekenen, klik hier.
Wilt u de maximale hypotheek van een groot aantal banken vergelijken, klik hier.

Maximale hypotheek op onderpand

Niet alleen uw inkomen bepaalt welk bedrag u maximaal kunt lenen, ook de waarde van de woning is van belang. De woning is tenslotte het onderpand waartegen de geldverstrekker u de lening verstrekt. Hierbij geldt een onderscheid tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen.

Bestaande woning

Bij een bestaande woning zal de hypotheekinstelling eisen dat de waarde van de woning bepaald wordt in een officieel taxatierapport dat door een onafhankelijke taxateur uitgebracht dient te worden. In een taxatierapport zal de taxateur 2 waarden bepalen: de vrije verkoopwaarde en de executiewaarde.

Vrije verkoopwaarde:
Dit is de waarde van de woning indien de woning onder normale omstandigheden verkocht wordt. Vaak wordt aan deze waarde de bepaling "vrij van huur en gebruik" toegevoegd. Dit houdt in dat de woning bij verkoop niet wordt verhuurd aan en bewoond door een ander.
Executiewaarde:
De executiewaarde is de geschatte waarde van de woning indien de woning gedwongen moet worden verkocht. De executiewaarde wordt ook altijd apart vermeld in een taxatierapport. Meestal ligt de executiewaarde tussen de 85% en 90% van de vrije verkoop waarde.

Bij de meeste hypotheekinstellingen geldt dat de maximale hypotheek 125% van de executiewaarde is. Een aantal hypotheekinstellingen gaat bij de maximale hypotheekberekening minder ver waardoor de koper bij aankoop van de woning wat eigen vermogen zal moeten inbrengen.

Bij hypotheken met NHG geldt dat de maximale hypotheek 112% van de koopsom van de woning bedraagt (momenteel vanwege de lagere overdrachtsbelasting is het maximaal 108%). Hierbij mag u de eventuele verbouwingskosten bij de koopsom optellen.

Nieuwbouw

Bij een nieuwbouwwoning, is een taxatie veelal niet nodig. De meeste hypotheekinstellingen beschouwen een nieuwbouwwoning als minder risicovol dan een bestaande woning en zijn bereid u een hypotheek te verstrekken zonder taxatierapport. Hierbij zijn de meeste hypotheekverstrekkers bereid u maximaal 100% van de zogenaamde stichtingskosten te verstrekken. De stichtingskosten bestaan uit de koopsom, evt. meerwerk en de bijbehorende aankoop en financieringskosten. Een aantal hypotheekverstrekkers gaat zelfs tot 110% van de stichtingskosten.

De maximale hypotheek volgens NHG normen bestaat uit de som van de koopsom van de woning en het eventuele meerwerk, plus 8% voor kosten.

Heeft u een huis gekocht en wilt u een volledig hypotheekadvies met o.a. de maximale hypotheek, keuze van de rentevastperiode en de keuze van de juiste hypotheekvorm, klik hier.