Lastig om te kiezen?

Doe het samen met een expert!

De beste hypotheek kiezen is niet eenvoudig. Er zijn meer dan 500 mogelijkheden! Gelukkig kunt u geheel vrijblijvend hulp krijgen van een expert van NHP.

Schakel expert in
Geheel vrijblijvend!

Hulp door experts van

Maximale hypotheek

Een hypotheekinstelling loopt altijd het risico dat u niet aan uw verplichtingen zult voldoen op het moment dat zij u een hypotheek verstrekt. Om de risico's te beperken, zal de hypotheekinstelling vooraf goed beoordelen wat de maximale hypotheek is die zij u zal willen verstrekken. Bij de bepaling van de maximale hypotheek wordt gekeken naar twee verhoudingsgetallen. Allereerst wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag en uw inkomen. Daarnaast wordt gekeken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de waarde van uw woning.

Bereken de maximale hypotheek op HomeFinance.nl

Maximale hypotheek op inkomen

Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2007 verplicht NIBUD-woonlast normen te gebruiken bij het berekenen van de maximale hypotheek op het inkomen. In de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet is sinds 2013 wettelijk bepaald dat deze normen door alle hypotheekverstrekkers gebruikt moeten worden voor alle soorten hypotheken. Hypotheekinstellingen mogen maar beperkt afwijken van deze berekening. Hierbij moet er bijvoorbeeld sprake zijn van een gegronde reden (bijv. een onvoorwaardelijke stijging van het salaris binnen 6 maanden).

U doet er uiteraard verstandig aan om voor u zelf uit te rekenen of de hypotheeklasten die bij uw maximale hypotheek horen wel binnen uw begroting passen. U dient tenslotte ook nog geld over te houden voor andere uitgaven.

Inkomen

Erg belangrijk bij de bepaling van de maximale hypotheek is dus uw inkomenssituatie. Niet iedere vorm van inkomen wordt op dezelfde wijze meegenomen. Basisregel is dat alleen de vaste, zekere inkomensbestanddelen meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek. Op het moment dat het inkomen onzeker of instabiel is, kan het zijn dat dit inkomen maar gedeeltelijk of zelfs totaal niet meegenomen wordt in de berekeningen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren bij inkomen uit een uitkering, inkomen uit een tijdelijk dienstverband of inkomen uit onderneming.

Inkomen uit een tijdelijk dienstverband

In verband met inkomen uit een tijdelijke dienstverband wordt er vanuit gegaan dat er een intentieverklaring van de werkgever verkrijgbaar is. Dit houdt in dat de werkgever officieel op schrift aangeeft dat de intentie aanwezig is om het tijdelijke dienstverband voort te zetten of om te zetten in een vast dienstverband. Mocht er geen intentieverklaring van de werkgever zijn, dan zal dit inkomen volgens de normen van de meeste hypotheekinstellingen niet meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek.

Inkomen uit een uitkering

In verband met inkomen uit een sociale uitkering wordt er vanuit gegaan dat deze blijvend is. Mocht dit niet het geval zijn, dan zal dit inkomen volgens de normen van de meeste hypotheekinstellingen niet meegenomen worden in de berekening van de maximale hypotheek. Gezien de onzekere situatie met betrekking tot de AOW, WAO/WIA en WW kan dit voor veel uitkeringsgerechtigden de kansen op een hypotheek verkleinen.

Inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf

In verband met inkomen uit een zelfstandig beroep of bedrijf dient u rekening te houden met het feit dat niet alle hypotheekverstrekkers dit inkomen mee zullen tellen. Zij verstrekken geen hypotheken aan zelfstandigen. De meeste hypotheekinstellingen kennen echter de regel dat ze inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf wel mee zullen tellen als minimaal de laatste 3 kalenderjaren aaneengesloten inkomen genoten is. Het inkomen dat door de hypotheekinstelling dan meegenomen wordt, is de gemiddelde nettowinst of het gemiddelde bedrijfsresultaat van de afgelopen 3 kalenderjaren tot maximaal de nettowinst of het bedrijfsresultaat genoten in het laatste kalenderjaar.

De gemiddelde nettowinst/bedrijfsresultaat dient aangetoond te worden met officiële door een accountant opgemaakte stukken. Indien bovenstaande stukken niet beschikbaar zijn, wordt het vaak lastig om een hypotheek te verkrijgen.

Bijzondere maandlasten

Daarnaast wordt er gekeken of er bijzondere maandlasten zijn in de vorm van persoonlijke kredieten of alimentatie. Deze maandlasten kunnen de maximaal te verkrijgen hypotheek flink verlagen. We zullen hieronder kort behandelen op welke wijze deze factoren de maximale hypotheek kunnen beperken.

Alimentatie

Op het moment dat u partneralimentatie betaalt, zal de hypotheekinstelling uw inkomen vaak niet volledig meenemen. Meestal wordt het bedrag dat u per jaar aan alimentatie betaalt in mindering gebracht op uw inkomen. Eventuele alimentatie die u betaalt voor uw kinderen wordt hierbij buiten beschouwing gelaten.

Persoonlijke kredieten

Op het moment dat u buiten de hypotheek nog persoonlijke kredieten heeft, beperkt dat de maximaal te verkrijgen hypotheek. Vaak wordt er standaard van uitgegaan dat u per maand 2% betalingsverplichting heeft over het schuldbedrag. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de toegestane hypotheeklasten. Op het moment dat uw betalingsverplichting in werkelijkheid lager uitvalt, dient u dit op papier aan te tonen. Dan wordt meestal uitgegaan van de werkelijke lasten.

Rentevastperiode

In verband met de hypotheekrente wordt vrijwel altijd een bijzondere stelregel gehanteerd: de maximale hypotheek die u kunt krijgen wordt lager als u kiest voor een korte rentevastperiode. De achterliggende reden hiervan is dat het risicovol kan zijn om voor een korte rentevastperiode te kiezen indien u ten opzichte van uw inkomen een hoog bedrag leent. U betaalt dan weliswaar in het begin een lage rente (lage maandlasten), maar hoe korter u de rentevastperiode vastzet, des te sneller merkt u de negatieve gevolgen als de rente sterk gaat stijgen. Mocht u dan voor een hele korte rentevastperiode hebben gekozen, dan kan deze keuze u al snel in de problemen brengen. Hypotheekinstellingen houden rekening met dit risico en hanteren het principe dat de maximale hypotheek bij een rentevastperiode van langer dan 10 jaar hoger is dan bij een rentevastperiode van 10 jaar of korter.

Maximale hypotheek op onderpand

Niet alleen uw inkomen bepaalt welk bedrag u maximaal kunt lenen, ook de waarde van de woning is van belang. De woning is tenslotte het onderpand waartegen de geldverstrekker u de lening verstrekt. Hierbij geldt een onderscheid tussen bestaande woningen en nieuwbouwwoningen.

Bestaande woning

Bij een bestaande woning zal de hypotheekinstelling eisen dat de waarde van de woning bepaald wordt in een officieel taxatierapport dat door een onafhankelijke taxateur uitgebracht dient te worden. In een taxatierapport werden vroeger altijd twee waarden bepaald: de vrije verkoopwaarde en de executiewaarde. Tegenwoordig wordt er geen executiewaarde meer vastgesteld. Bij de hypotheekbeoordeling draait het om de marktwaarde. Die marktwaarde wordt bepaald door de geldverstrekker en kan de koopprijs zijn, de koop-/aanneemsom bij nieuwbouw, of de getaxeerde marktwaarde (eventueel na verbouwing).

De maximale hypotheek was voorheen 125% van de executiewaarde. Dit is niet meer aan de orde. In 2014 is de maximale hypotheek 104% van de marktwaarde. Dit wordt afgebouwd: in 2018 zal het maximaal te lenen bedrag niet meer dan 100% van de marktwaarde zijn. De bijkomende kosten moeten dan geheel uit eigen middelen betaald worden.

Ook bij hypotheken met NHG geldt dat de maximale hypotheek 104% van de koopsom van de woning bedraagt. Eventuele energiebesparende voorzieningen mag u wel bij de koopsom optellen tot 106%. En als u gaat verbouwen, mag u de waardevermeerdering door de verbouwingen bij de koopsom optellen. Als de waardevermeerdering lager is dan de verbouwingskosten, zult u het verschil zelf moeten bijleggen, want voor dit verschil kunt u geen hypotheek krijgen.

Bestaande woning

Bij een nieuwbouwwoning, is een taxatie veelal niet nodig. De meeste hypotheekinstellingen beschouwen een nieuwbouwwoning als minder risicovol dan een bestaande woning en zijn bereid u een hypotheek te verstrekken zonder taxatierapport. De maximale hypotheek bij nieuwbouw is – net als bij bestaande bouw – in 2014 104% van de marktwaarde.

De maximale hypotheek volgens NHG normen bestaat uit de som van de koopsom van de woning en het eventuele meerwerk, plus 4% voor kosten. Als u als meerwerk energiebesparende voorzieningen wilt treffen, dan geldt als percentage 106% van de koopsom + het meerwerk van de nieuwbouwwoning.