Wat is een aflossingsvrije hypotheek en hoe werkt het?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u gedurende de looptijd, meestal 30 jaar, enkel rente betaalt en de volledige hoofdsom pas aan het einde in één keer aflost. Deze vorm zorgt voor lagere maandlasten, maar voor hypotheken afgesloten na 2013 geldt een maximum van 50% van de woningwaarde en is de rente niet fiscaal aftrekbaar. Gelukkig kunt u vaak wel jaarlijks een deel van de schuld boetevrij aflossen, meestal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom. Op deze pagina leest u alles over de praktische werking, financiële gevolgen, voor- en nadelen, risico’s en de mogelijkheden om een aflossingsvrije hypotheek aan te vragen via ActueleRentestanden.nl.

Samenvatting

• Een aflossingsvrije hypotheek betekent dat u gedurende de looptijd alleen rente betaalt en de volledige hoofdsom pas aan het einde, meestal na 30 jaar, in één keer aflost.
• Voor hypotheken afgesloten na 2013 geldt een maximum van 50% van de woningwaarde als aflossingsvrij deel en is de rente niet fiscaal aftrekbaar.
• Deze hypotheekvorm heeft lagere maandlasten maar bouwt geen vermogen op; er is een aanzienlijk aflossingsrisico dat kan leiden tot financiële problemen of gedwongen verkoop.
• Veel geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen om risico’s te beperken.
• Aflossingsvrije hypotheken zijn vooral geschikt voor mensen met voldoende middelen om eindaflossing te garanderen, zoals senioren met overwaarde, en minder geschikt voor starters.

Wat betekent aflossingsvrij bij een hypotheek?

Aflossingsvrij bij een hypotheek betekent dat u gedurende de looptijd van de lening, meestal 30 jaar, alleen de hypotheekrente betaalt en de volledige oorspronkelijke hoofdsom pas aan het einde in één keer aflost. Er is dus geen verplichte aflossing tussendoor. Dit zorgt voor lagere maandlasten vergeleken met andere hypotheekvormen, wat voor veel huiseigenaren een pluspunt is. Wel is het zo dat voor aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, de rente niet fiscaal aftrekbaar is en het maximale aflossingsvrije deel beperkt is tot 50% van de marktwaarde van de woning, waardoor u geen vermogen opbouwt in dat deel van uw huis.

Aan het einde van de looptijd, meestal na 30 jaar, wordt de volledige hypotheekschuld opeisbaar door de bank. U dient de hoofdsom dan in één keer af te lossen, bijvoorbeeld uit eigen vermogen, door de woning te verkopen, of door een nieuwe hypotheek af te sluiten. Als dit niet lukt, kan dit leiden tot financiële problemen of zelfs een gedwongen verkoop van de woning, wat een belangrijk risico is. Hoewel er geen verplichte aflossingen zijn, bieden de meeste geldverstrekkers wel de mogelijkheid om jaarlijks een deel van de hypotheek boetevrij af te lossen, vaak tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom. Deze hypotheekvorm is wettelijk niet verboden, maar wordt voor nieuwe hypotheken met hypotheekrenteaftrek beperkt en is niet geschikt voor iedereen, zeker niet voor starters op de woningmarkt.

Hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek in de praktijk?

In de praktijk betekent een aflossingsvrije hypotheek dat u maandelijks uitsluitend de hypotheekrente betaalt, wat resulteert in relatief lage maandlasten. De oorspronkelijke hoofdsom blijft gedurende de looptijd, die meestal 30 jaar bedraagt, volledig openstaan, waardoor u in dat deel van de woning geen vermogen opbouwt. Een flexibel onderdeel hiervan is de mogelijkheid om jaarlijks een deel van de schuld boetevrij af te lossen, vaak tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom. Hoewel er geen verplichte minimale aflossing tussentijds is, dient aan het einde van de looptijd de volledige hoofdsom in één keer te worden voldaan. Dit kan met eigen vermogen, door de woning te verkopen, of door een nieuwe hypotheek af te sluiten. Voor aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, is het maximale aflossingsvrije deel wettelijk beperkt tot 50% van de woningwaarde en is de rente niet fiscaal aftrekbaar.

Wat zijn de financiële gevolgen van een aflossingsvrije hypotheek?

De financiële gevolgen van een aflossingsvrije hypotheek zijn dat u enerzijds profiteert van aanzienlijk lagere maandlasten doordat u gedurende de looptijd enkel rente betaalt. Anderzijds bouwt u hierdoor geen vermogen op in uw woning, wat betekent dat de volledige hoofdsom aan het einde van de (meestal 30-jarige) looptijd in één keer afgelost moet worden. Voor aflossingsvrije hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, is de rente bovendien niet fiscaal aftrekbaar, wat het financiële voordeel van de lagere maandlasten deels tenietdoet en resulteert in hogere netto maandlasten.

Dit brengt een aanzienlijk aflossingsrisico met zich mee, wat kan leiden tot financiële problemen of zelfs een gedwongen verkoop van de woning als er geen voldoende eigen vermogen of nieuwe financiering beschikbaar is. Onderzoek toont zelfs aan dat één op de zes huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd betalingsproblemen kan krijgen. Bovendien bestaat het risico op een restschuld als de woningwaarde daalt en de verkoopopbrengst de schuld niet dekt. Om deze risico’s te beperken en uw rentelasten te verlagen, bieden de meeste geldverstrekkers de mogelijkheid tot boetevrij extra aflossen, vaak tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar, wat ook kan leiden tot een lagere risicocategorie en mogelijk een lagere hypotheekrente.

Voor wie is een aflossingsvrije hypotheek geschikt?

Een aflossingsvrije hypotheek is met name geschikt voor mensen die op zoek zijn naar aanzienlijk lagere maandlasten en over voldoende financiële middelen beschikken om de volledige hoofdsom aan het einde van de looptijd af te lossen. Dit geldt vaak voor senioren met substantiële overwaarde in hun woning, die hun vaste lasten willen verlagen zonder hun huis te verkopen, of voor huiseigenaren die met zekerheid verwachten de schuld uit eigen vermogen of door verkoop van de woning te kunnen voldoen. Ook is het een relevante optie voor degenen die al een aflossingsvrije hypotheek hadden vóór 2013, aangezien zij in dat geval vaak de hypotheekrenteaftrek behouden, wat een belangrijk fiscaal voordeel is. Deze hypotheekvorm is minder geschikt voor starters of mensen die actief vermogen willen opbouwen in hun woning.

Welke voordelen en nadelen heeft een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek biedt enerzijds aantrekkelijke voordelen, zoals aanzienlijk lagere maandlasten doordat u gedurende de looptijd enkel rente betaalt, en de flexibiliteit om jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen. Dit extra aflossen kan zelfs leiden tot een lagere risicocategorie en een potentieel lagere hypotheekrente. Anderzijds zijn er duidelijke nadelen; het grootste risico is de verplichte aflossing van de volledige hoofdsom aan het einde van de looptijd, meestal 30 jaar, waarvoor voldoende eigen vermogen of een nieuwe financiering nodig is. Dit kan leiden tot financiële problemen of zelfs een gedwongen verkoop van de woning, waarbij onderzoek aantoont dat één op de zes huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek aan het einde van de looptijd betalingsproblemen kan krijgen. Voor een aflossingsvrije hypotheek die na 2013 is afgesloten, is de rente bovendien niet fiscaal aftrekbaar en mag het aflossingsvrije deel maximaal 50% van de woningwaarde bedragen, waardoor u geen vermogen opbouwt in dat deel van uw huis. Bij overlijden vindt er geen automatische (gedeeltelijke) aflossing plaats, wat kan resulteren in minder erfenis voor nabestaanden. De Europese Centrale Bank (ECB) beschouwt aflossingsvrije hypotheken sinds juli 2024 zelfs als risicovol.

Welke risico’s zijn verbonden aan een aflossingsvrije hypotheek?

De voornaamste risico’s van een aflossingsvrije hypotheek vloeien voort uit de verplichte volledige aflossing van de hoofdsom aan het einde van de looptijd, meestal na 30 jaar, en het uitblijven van vermogensopbouw gedurende die periode. Dit kan leiden tot een aanzienlijk aflossingsrisico, waarbij huiseigenaren de lening mogelijk niet kunnen terugbetalen met eigen vermogen, door verkoop van de woning, of met een nieuwe hypotheek, wat kan resulteren in financiële problemen of zelfs een gedwongen verkoop. Er bestaat ook een risico op een restschuld als de woningwaarde daalt en de verkoopopbrengst de openstaande hypotheek niet dekt, wat verergerd kan worden door bijvoorbeeld een inkomensdaling na pensionering die de woonlasten onbetaalbaar maakt. Voor aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 2013 geldt bovendien dat de rente niet fiscaal aftrekbaar is en het aflossingsvrije deel maximaal 50% van de woningwaarde mag zijn, met als gevolg hogere netto maandlasten en geen vermogensgroei in dat deel van het huis. Bij overlijden vindt er geen automatische (gedeeltelijke) aflossing plaats, wat een financiële last kan vormen voor nabestaanden. Tot slot beschouwt de Europese Centrale Bank (ECB) aflossingsvrije hypotheken sinds juli 2024 als risicovol.

Hoe verschilt een aflossingsvrije hypotheek van andere hypotheekvormen?

Een aflossingsvrije hypotheek onderscheidt zich van andere hypotheekvormen, zoals de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek, doordat u gedurende de looptijd, die meestal 30 jaar bedraagt, alleen de hypotheekrente betaalt en de volledige hoofdsom pas aan het einde in één keer aflost. Bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek betaalt u daarentegen vanaf het begin maandelijks zowel rente als aflossing. Dit betekent dat bij aflossende hypotheken actief vermogen wordt opgebouwd in de woning, terwijl bij een aflossingsvrije hypotheek de schuld gedurende de looptijd openstaat, waardoor deze vorm aanzienlijk lagere bruto maandlasten biedt.

Een ander cruciaal verschil is de fiscale aftrekbaarheid: voor annuïteiten- en lineaire hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar, mits de hypotheek volledig en binnen 30 jaar wordt afgelost. Bij een aflossingsvrije hypotheek die na 2013 is afgesloten, is de rente echter niet fiscaal aftrekbaar en mag het aflossingsvrije deel maximaal 50% van de woningwaarde bedragen. Bovendien kennen aflossingsvrije hypotheken vaak de flexibiliteit om jaarlijks tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen, iets wat bij de andere vormen ook mogelijk is, maar daar primair een verlaging van de maandlasten of looptijd betekent, en niet het uitstellen van de gehele hoofdsom. Hoewel een aflossingsvrije hypotheek initieel lagere maandlasten biedt, kan de hypotheekrente bij deze vorm soms hoger zijn in vergelijking met aflossende varianten, vanwege het hogere risico voor geldverstrekkers.

Welke regels en voorwaarden stellen Nederlandse banken voor aflossingsvrije hypotheken?

Nederlandse banken hanteren voor aflossingsvrije hypotheken specifieke regels en voorwaarden, vooral na de wetswijzigingen van 2013, om de risico’s voor zowel de geldverstrekker als de consument te beperken. Voor een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afgesloten na 2013 geldt dat u maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij kunt lenen, en de betaalde hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat een deel van de hypotheek altijd annuïtair of lineair moet worden afgelost. Alle aflossingsvrije hypotheken, ongeacht de afsluitdatum, vereisen de volledige aflossing van de hoofdsom aan het einde van de looptijd, meestal na 30 jaar. Banken beoordelen uw financiële situatie nauwkeurig, inclusief inkomensstabiliteit en uw BKR-registratie, om er zeker van te zijn dat u de rente en de uiteindelijke aflossing kunt dragen. Wel bieden veel banken de mogelijkheid om jaarlijks tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen, wat helpt bij het verlagen van de uiteindelijke schuld en het risico.

Hoe vraag je een aflossingsvrije hypotheek aan via ActueleRentestanden.nl?

Om een aflossingsvrije hypotheek aan te vragen via ActueleRentestanden.nl, begint u met het onafhankelijk vergelijken van hypotheekrentes en voorwaarden van diverse geldverstrekkers. Onze website is er specifiek op gericht u inzicht te geven in de actuele rentestanden voor verschillende hypotheekvormen, waaronder de aflossingsvrije hypotheek, waarbij u gedurende de looptijd alleen rente betaalt en de volledige hoofdsom pas aan het einde aflost. Na het vergelijken, kunt u via ons platform direct in contact komen met de banken, spaarbanken of andere financiële dienstverleners die het beste aansluiten bij uw wensen voor een aflossingsvrije lening. Dit is een belangrijke stap, aangezien voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 2013 een maximale lening van 50% van de woningwaarde geldt en de rente niet fiscaal aftrekbaar is, waardoor een zorgvuldige keuze van een aanbieder cruciaal is. In sommige gevallen kan ActueleRentestanden.nl bovendien optreden als adviseur of bemiddelaar om u verder te begeleiden bij de aanvraag, zodat u zeker bent van de meest geschikte financiering.

Veelgestelde vragen over aflossingsvrije hypotheken

Kan ik mijn aflossingsvrije hypotheek oversluiten?

Jazeker, het is zeker mogelijk om uw aflossingsvrije hypotheek over te sluiten, zowel naar een andere geldverstrekker als naar een andere hypotheekvorm. Veel huiseigenaren overwegen dit om hun maandlasten te verlagen, betere voorwaarden te krijgen, of meer zekerheid in te bouwen voor de aflossing aan het einde van de looptijd, bijvoorbeeld door (deels) over te stappen naar een hypotheek met aflossing. Het is een interessant gegeven dat ongeveer 60% van de huizenbezitters die hun hypotheek oversluiten, ervoor kiest om hun aflossingsvrije hypotheekdeel te behouden. Bij het oversluiten van een aflossingsvrije hypotheek die oorspronkelijk vóór 2013 is afgesloten, kunt u deze vaak grotendeels behouden; houd er wel rekening mee dat bij het oversluiten het aflossingsvrije deel nu beperkt is tot maximaal 50% van de woningwaarde. De mogelijkheid en de kosten van oversluiten, inclusief een eventuele boete voor vervroegd aflossen, hangen af van factoren zoals uw woningwaarde en inkomen.

Hoe beïnvloedt een aflossingsvrije hypotheek mijn maandlasten?

Een aflossingsvrije hypotheek heeft een directe invloed op uw maandlasten. Hoewel u gedurende de looptijd geen aflossing over de hoofdsom betaalt, wat de bruto maandlasten relatief laag houdt, is de rente voor aflossingsvrije hypotheken afgesloten na 2013 niet fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat de netto maandlasten voor deze leningen hoger kunnen uitvallen. Bovendien kan de hypotheekrente voor een aflossingsvrije variant soms iets hoger zijn dan bij aflossende hypotheken vanwege het toegenomen risico voor de geldverstrekker, wat de maandelijkse kosten eveneens beïnvloedt. Om uw maandlasten actief te verlagen, bieden de meeste aanbieders u de flexibiliteit om jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra af te lossen, waardoor de totale rentelasten en daarmee uw maandelijkse uitgaven verminderen.

Is een aflossingsvrije hypotheek fiscaal aftrekbaar?

De fiscale aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek is sterk afhankelijk van de afsluitdatum. Voor aflossingsvrije hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten, is de betaalde hypotheekrente onder de huidige regels nog fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat u de rente mag aftrekken van uw belastbaar inkomen in Box 1, wat zorgt voor een belastingvoordeel. Echter, voor aflossingsvrije hypotheken die na 1 januari 2013 zijn afgesloten, geldt dat de rente niet fiscaal aftrekbaar is, wat voorkomt dat u de rente als aftrekpost kunt opvoeren. Dit komt doordat de fiscale regels sindsdien vereisen dat een hypotheek annuïtair of lineair wordt afgelost om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek, wat bij deze vorm niet het geval is. Een belangrijke ontwikkeling is dat de hypotheekrenteaftrek voor alle aflossingsvrije hypotheken, ongeacht de afsluitdatum, volledig zal vervallen in 2030, als onderdeel van een bredere fiscale regeling.

Wat gebeurt er aan het einde van de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek?

Aan het einde van de looptijd van een aflossingsvrije hypotheek, die in Nederland vaak 30 jaar bedraagt, wordt de volledige hoofdsom van de lening in één keer opeisbaar door de bank. Op dit moment staan huiseigenaren voor de keuze om de schuld af te lossen met eigen vermogen, de woning te verkopen om de opbrengst te gebruiken, of een nieuwe hypotheek af te sluiten. Gelukkig bestaat de mogelijkheid dat de bank de looptijd van de hypotheek kan verlengen, afhankelijk van uw inkomen en de hoogte van de resterende hypotheekschuld.

Indien de hoofdsom niet kan worden voldaan of de looptijd niet verlengd kan worden, kan dit leiden tot financiële problemen of zelfs een gedwongen verkoop van de woning. Onderzoek wijst uit dat één op de zes huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek risico loopt op betalingsproblemen aan het einde van de looptijd. Het vroegtijdig boetevrij extra aflossen op uw hypotheek kan de schuld verlagen en daardoor de kans op een gunstige hypotheekverlenging of een makkelijkere overstap naar een nieuwe hypotheekvorm aanzienlijk vergroten.

ASR hypotheek en de mogelijkheden voor aflossingsvrij lenen

ASR, als een bekende hypotheekaanbieder, biedt verschillende opties voor wie geïnteresseerd is in aflossingsvrij lenen. Een unieke mogelijkheid is de aflosvrije (overwaarde) hypotheek zonder renteherzieningen en zonder einddatum, die ASR specifiek aanbiedt aan AOW-gerechtigden. Voor de ASR WelThuis hypotheek is het mogelijk om jaarlijks extra aflossen tot 15% van het totale hypotheekbedrag zonder vergoeding, met een specifieke limiet van 100.000 euro voor boetevrij aflossen. Ook de ASR Levensrente hypotheek, een andere gerichte oplossing, staat het opnemen van maximaal 50% overwaarde toe. Net als bij andere geldverstrekkers geldt voor aflossingsvrije delen die na 2013 zijn afgesloten, zoals bij de ASR DigiThuis Hypotheek, een maximaal aflossingsvrij percentage van 50% van de woningwaarde. Voor een volledig overzicht van alle ASR hypotheekproducten en hun actuele voorwaarden, bezoekt u de pagina van ASR op ActueleRentestanden.nl.

Hypotheek zonder vast contract: kan een aflossingsvrije hypotheek een optie zijn?

Ja, een aflossingsvrije hypotheek kan zeker een optie zijn als u geen vast contract heeft, maar dit vraagt om een zorgvuldige beoordeling van uw financiële situatie. Hoewel een vast contract vaak de beste basis voor een hypotheekaanvraag vormt, is een hypotheek zonder vast contract in Nederland mogelijk op basis van uw arbeidsverleden of verdienpotentie, of het gemiddelde inkomen van de laatste jaren. Dit geldt specifiek voor doelgroepen zoals ZZP’ers, freelancers en flexwerkers, die alternatieve documentatie kunnen overleggen. Een aflossingsvrije hypotheek, bekend om zijn lagere maandlasten doordat u gedurende de looptijd alleen rente betaalt, kan in deze situatie aantrekkelijk lijken. Echter, gezien het feit dat de volledige hoofdsom aan het einde in één keer afgelost moet worden en voor na 2013 afgesloten aflossingsvrije hypotheken de rente niet fiscaal aftrekbaar is en het aflossingsvrije deel maximaal 50% van de woningwaarde mag bedragen, is het essentieel dat u met een minder stabiel contract een solide plan heeft voor de aflossing. Het voordeel van jaarlijks 10% tot 20% boetevrij extra aflossen kan helpen de risico’s te beperken en uw uiteindelijke schuld te verlagen, wat extra belangrijk is bij een flexibel inkomen.

Hoe bereken je een aflossingsvrije hypotheek met onze rentetarievenvergelijker?

Je berekent een aflossingsvrije hypotheek met onze rentetarievenvergelijker door op ActueleRentestanden.nl eenvoudig het hypotheektype ‘aflossingsvrij’ te selecteren en vervolgens de benodigde gegevens over jouw gewenste lening, woningwaarde en rentevaste periode in te voeren. Onze rentetarievenvergelijker toont dan de actuele hypotheekrente van diverse geldverstrekkers, specifiek voor de aflossingsvrije variant waarbij je gedurende de looptijd enkel hypotheekrente betaalt en de volledige hoofdsom pas aan het einde in één keer aflost. Dit biedt je direct inzicht in de lagere maandlasten die hiermee gepaard gaan.

De tool houdt rekening met de wettelijke beperkingen die gelden voor na 2013 afgesloten aflossingsvrije hypotheken, zoals het maximum van 50% van de woningwaarde en het feit dat de rente dan niet fiscaal aftrekbaar is. Door de filteropties voor aflosvorm, hypotheekbedrag en woningwaarde te gebruiken, krijg je een overzicht van de meest gunstige rentestanden en zie je direct de impact op je bruto en netto maandlasten. Bovendien kun je via ons platform in contact komen met aanbieders om de mogelijkheden van jaarlijks 10% à 20% boetevrij extra aflossen te bespreken, wat een belangrijke overweging is voor de uiteindelijke aflossing aan het einde van de looptijd.