Hoeveel moet je verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen?

Om een hypotheek van 1 miljoen euro te verkrijgen, is een aanzienlijk jaarinkomen noodzakelijk, waarvan de exacte hoogte afhangt van meerdere factoren. Hier ontdekt u hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen, welke inkomenseisen gelden, hoe rente en looptijd de maximale hypotheek beïnvloeden, en dat werknemers met een vast of tijdelijk dienstverband met intentieverklaring een hypotheek van € 1.000.000 of meer kunnen krijgen.

Samenvatting

• Voor een hypotheek van 1 miljoen euro is in 2025 een bruto jaarinkomen van ongeveer €222.000 tot €250.000 nodig, afhankelijk van rente, looptijd en persoonlijke situatie.
• De maximale hypotheek wordt vooral beïnvloed door het inkomen, rentepercentages, looptijd van de hypotheek en de waarde van de woning.
• Naast inkomen is eigen vermogen vereist om bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten (4% tot 6% van de aankoopprijs) te dekken.
• Het gezamenlijke inkomen van partners telt volledig mee voor de maximale hypotheek, waardoor het benodigde inkomen makkelijker te behalen is.
• Zowel werknemers met vast of tijdelijk contract (met intentieverklaring) als zzp’ers kunnen een hypotheek van 1 miljoen krijgen, mits zij een stabiele en goed onderbouwde inkomenssituatie kunnen aantonen.

Wat is de inkomenseis voor een hypotheek van 1 miljoen euro?

Voor een hypotheek van 1 miljoen euro is in 2025 een bruto jaarinkomen van minimaal ongeveer € 222.000 tot € 250.000 benodigd. Deze schatting is gebaseerd op de algemene richtlijn dat de maximale hypotheek vaak zo’n 4,5 tot 5 keer het jaarinkomen bedraagt, een norm die door de overheid is vastgesteld ter bescherming tegen restschulden. De exacte inkomenseis, oftewel hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen, wordt echter sterk beïnvloed door diverse factoren, zoals het actuele rentepercentage en de gekozen looptijd van de hypotheek. Een stabiel inkomen vergroot uw leenmogelijkheden aanzienlijk, en werknemers met een vast of tijdelijk dienstverband met intentieverklaring komen sneller in aanmerking. Voor ondernemers en zzp’ers is een onafhankelijk vastgestelde inkomensverklaring essentieel, waarbij het toetsinkomen – de som van inkomensbestanddelen verminderd met eventuele alimentatie – bepalend is, en dit kan lager uitvallen dan het bruto inkomen.

Hoe bereken je het benodigde inkomen voor een hypotheek van 1 miljoen?

Om het benodigde inkomen voor een hypotheek van 1 miljoen euro te berekenen, vermenigvuldigen hypotheekverstrekkers uw toetsinkomen met de woonquote. Dit toetsinkomen is het deel van uw bruto jaarinkomen dat meetelt voor de hypotheek, verminderd met eventuele alimentatie. De woonquote is een percentage dat aangeeft welk deel van uw inkomen u maximaal mag besteden aan woonlasten en wordt bepaald door het Nibud, waarbij het actuele rentepercentage een belangrijke factor is. Voor een hypotheek van 1 miljoen euro in 2025 is, zoals eerder aangegeven, een bruto jaarinkomen van ongeveer € 222.000 tot € 250.000 nodig. Andere elementen zoals de gekozen looptijd van de hypotheek en de waarde van de woning bepalen mede de maximale leencapaciteit. U kunt een eerste indicatie van uw mogelijkheden krijgen door online rekentools te gebruiken, waar u eenvoudig uw inkomensgegevens invult.

Welke factoren beïnvloeden de maximale hypotheek bij 1 miljoen euro?

De maximale hypotheek bij 1 miljoen euro hangt af van verschillende factoren, waarvan uw inkomen de belangrijkste is. De exacte bepaling van hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen wordt verder beïnvloed door de hypotheekrente, de gekozen looptijd en de waarde en het energielabel van de woning. In de onderstaande secties gaan we dieper in op al deze invloeden.

Invloed van rentepercentages op de hypotheeklasten

De rentepercentages hebben een directe en aanzienlijke invloed op uw maandelijkse hypotheeklasten. Een hogere hypotheekrente vertaalt zich direct in hogere maandlasten, terwijl een lagere rente juist zorgt voor een vermindering van de maandelijkse kosten. Deze rentepercentages bepalen niet alleen de hoogte van uw aflossingen, maar ook de maximale hypotheek die u kunt verkrijgen. Zo kunnen huishoudens bij dalende hypotheekrentes vaak een hogere hypotheek afsluiten voor hetzelfde maandbedrag, wat direct van invloed is op hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen.

De keuze van de rentevaste periode speelt hierin een cruciale rol. Kiest u voor een variabele rente hypotheek, dan kunnen uw hypotheeklasten maandelijks stijgen of dalen met de marktomstandigheden. Een langere rentevaste periode, bijvoorbeeld vanaf 10 jaar, geeft daarentegen meer zekerheid over uw maandlasten en kan, door de toepassing van de werkelijke rente in plaats van de hogere toetsrente, resulteren in een hogere maximale hypotheek. Kortere rentevaste periodes (minder dan 10 jaar) worden vaak getoetst op een hogere (vaste) toetsrente, bijvoorbeeld 5%, wat de maximale hypotheek juist kan verlagen. Uiteindelijk worden langere hypotheekrentes voornamelijk beïnvloed door de kapitaalmarktrentes.

Looptijd van de hypotheek en maandelijkse aflossingen

De looptijd van de hypotheek is een cruciale factor die direct van invloed is op uw maandelijkse aflossingen en de totale kosten van uw lening. De standaard looptijd van een hypotheek in Nederland is vaak 30 jaar. Kiest u voor een langere looptijd, dan zullen uw maandlasten lager uitvallen omdat het af te lossen bedrag over meer jaren wordt gespreid. Dit kan betekenen dat u met hetzelfde inkomen een hogere hypotheek, zoals een hypotheek van 1 miljoen euro, kunt financieren, alhoewel de totale rentekosten over de gehele looptijd dan hoger zijn. Een kortere looptijd leidt daarentegen tot aanzienlijk hogere maandelijkse aflossingen, maar resulteert in lagere totale rentekosten. De keuze van de looptijd heeft dus een directe impact op hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen, aangezien hogere maandelijkse aflossingen een hoger toetsinkomen vereisen om in aanmerking te komen voor het gewenste leenbedrag. Het maandelijks aflossingsbedrag wordt namelijk bepaald door het geleende bedrag, het rentepercentage en de gekozen looptijd.

Rol van netto versus bruto inkomen bij hypotheekacceptatie

Bij hypotheekacceptatie is het bruto inkomen de leidraad voor hypotheekverstrekkers, niet het netto inkomen. De maximale hypotheek, en daarmee hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen, wordt altijd berekend op basis van uw bruto jaarinkomen. Banken hanteren dit bruto inkomen om uw draagkracht en de maximale hypotheeklast te bepalen, vaak door dit te vermenigvuldigen met de woonquote. Hoewel het netto inkomen essentieel is voor het inschatten van uw daadwerkelijke maandelijkse besteedbare budget en de betaalbaarheid van de hypotheeklasten na aftrek van belastingen (zoals de hypotheekrenteaftrek), wordt de initiële leencapaciteit puur op basis van het bruto toetsinkomen vastgesteld. Voor de inkomensopgave van een partner kan zowel bruto als netto inkomen worden aangegeven, maar de uiteindelijke beoordeling van de leenmogelijkheden blijft primair gebaseerd op het bruto toetsinkomen.

Hoe beïnvloedt het gezamenlijke inkomen de hypotheekmogelijkheden?

Het gezamenlijke inkomen van partners vergroot de hypotheekmogelijkheden aanzienlijk, doordat hypotheekverstrekkers in 2025 beide inkomens volledig meetellen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dit is een belangrijke wijziging vergeleken met voorgaande jaren, toen vaak slechts 90 procent van het tweede inkomen werd meegenomen in de berekening van de leencapaciteit. Door deze verandering kan een koppel een hogere hypotheek krijgen en wordt het benodigde totale bruto jaarinkomen van circa € 222.000 tot € 250.000 voor hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen, gemakkelijker behaald. Naast het gezamenlijke inkomen zijn factoren zoals de hypotheekrente, de gekozen looptijd en eventuele leningen of studieschuld ook van invloed op de uiteindelijke maximale hypotheek. Een hypotheekadviseur kan een gedetailleerd overzicht bieden van jullie specifieke financiële mogelijkheden.

Welke bijkomende kosten komen kijken bij een hypotheek van 1 miljoen?

Bij een hypotheek van 1 miljoen euro komen diverse bijkomende kosten kijken, die vaak 4% tot 6% van de aankoopprijs kunnen bedragen en meestal uit eigen middelen voldaan moeten worden. Denk hierbij aan eenmalige uitgaven zoals belastingen, notariskosten, en advies- of taxatiekosten, evenals doorlopende maandelijkse lasten zoals verzekeringen. Een gedetailleerd overzicht van al deze financiële aspecten die komen kijken bij het verkrijgen en behouden van een hypotheek van 1 miljoen vindt u in de onderstaande secties.

Belastingen en notariskosten bij het kopen van een huis

Bij het kopen van een huis vormen belastingen en notariskosten een aanzienlijk deel van de bijkomende uitgaven. De overdrachtsbelasting bedraagt doorgaans 2% van de koopsom voor een woning die uw hoofdverblijf wordt. Koopt u een woning die niet als eigen woonhuis dient, zoals een beleggingspand of tweede huis, dan geldt een hoger tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Deze belasting wordt door de notaris verrekend bij de officiële overdracht en moet u doorgaans uit eigen middelen voldoen.

Naast de overdrachtsbelasting zijn er de notariskosten, die bestaan uit de vergoeding voor de werkzaamheden, bijkomende tarieven en 21% btw. Omdat notarissen hun eigen tarieven mogen bepalen, kunnen de kosten per kantoor verschillen; het is daarom verstandig verschillende notarissen te vergelijken. Gemiddeld liggen de notariskosten voor het opstellen van de eigendomsakte (leveringsakte) en de hypotheekakte, inclusief de inschrijving in het Kadaster, rond de €1.539. Fiscaal zijn de kosten voor de hypotheekakte en de Kadasterkosten aftrekbaar van de inkomstenbelasting, omdat ze direct met de financiering van de woning te maken hebben. De kosten voor de leveringsakte, die de eigendomsoverdracht regelt, zijn echter niet fiscaal aftrekbaar. Het inzichtelijk hebben van deze eenmalige kostenposten is van groot belang bij het berekenen van hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen.

Verzekeringen en andere maandelijkse lasten

Bij het overwegen van een hypotheek van 1 miljoen euro, naast de maandelijkse hypotheeklasten, krijgt u te maken met diverse doorlopende uitgaven. Verzekeringen vormen hierin een essentieel deel van de maandelijkse lasten, die direct van invloed zijn op uw netto besteedbaar inkomen en dus op hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen. Tot de belangrijkste behoren de overlijdensrisicoverzekering (ORV), een woonhuisverzekering (opstalverzekering) die een accurate herbouwwaarde vereist voor de dekking van de woning, en een inboedelverzekering voor uw bezittingen. Daarnaast betaalt een huishouden gemiddeld ongeveer €100 per jaar aan assurantiebelasting op deze verzekeringen. Andere vaste maandelijkse uitgaven omvatten nutsvoorzieningen (zoals gas, water en licht) en het budget voor regulier onderhoud van de woning. Het periodiek bekijken en vergelijken van uw verzekeringen, bijvoorbeeld via een rekentool voor de ORV, kan helpen om te besparen op deze doorlopende kosten en uw financiële ruimte te optimaliseren.

Hoe kun je online je hypotheeklasten en inkomen berekenen voor 1 miljoen?

Om je hypotheeklasten en het benodigde inkomen voor een hypotheek van 1 miljoen euro online te berekenen, kun je gebruikmaken van diverse online rekentools en calculators. Deze tools, vaak te vinden op websites van hypotheekverstrekkers of financiële adviseurs, vragen om specifieke financiële gegevens om een indicatie te geven van je maximale hypotheek en maandlasten. Je vult doorgaans je bruto jaarsalaris in, eventueel aangevuld met het bruto jaarsalaris partner, de geschatte waarde van de woning, lopende leningen en je leeftijd. De tool berekent vervolgens op basis van je toetsinkomen en de woonquote je maximale leencapaciteit, en geeft inzicht in zowel de bruto als netto hypotheek maandlasten (na hypotheekrenteaftrek). Voor ondernemers en ZZP’ers wordt vaak gekeken naar de nettowinst van de afgelopen 2/3 jaar of het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar om het toetsinkomen te bepalen. Hoewel deze online berekeningen een nuttige eerste inschatting bieden voor hoeveel je moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen, is het cruciaal om voor een definitief en persoonlijk advies altijd een erkend hypotheekadviseur te raadplegen.

Hoe werkt het aanvragen van een hypotheek na het vergelijken van rentetarieven?

Na het vergelijken van rentetarieven en het kiezen van de beste optie, begint het daadwerkelijke proces van een hypotheek aanvragen. Dit wordt meestal begeleid door een hypotheekadviseur, die de aanvraag bij de geselecteerde hypotheekverstrekker indient. Essentieel voor een succesvolle aanvraag en het vastleggen van de rente is het correct en compleet aanleveren van diverse documenten. Denk hierbij aan uw legitimatie, recente afschriften van bank- en spaarrekeningen, en uw inkomensgegevens (zoals een werkgeversverklaring of inkomensverklaring voor zzp’ers). De hypotheekaanvraag kan pas definitief worden ingediend na de ondertekening van de koop- en aanneemovereenkomst. Na de beoordeling en goedkeuring door de geldverstrekker, ontvangt u de definitieve hypotheekofferte, die u moet ondertekenen. Vervolgens maakt u een afspraak bij de notaris voor de officiële akten. Het gehele proces van een hypotheek aanvragen duurt gemiddeld 4 tot 8 weken.

Hoe bereken je een hypotheek passend bij jouw inkomen en situatie?

Een hypotheek die past bij jouw inkomen en situatie bereken je door te kijken naar je toetsinkomen en de woonquote, waarbij ook je leeftijd, eventuele partnerinkomen en financiële verplichtingen meewegen. Je toetsinkomen is het deel van je bruto jaarinkomen dat een hypotheekverstrekker meetelt, verminderd met bijvoorbeeld alimentatie. Voor flexwerkers of zzp’ers kan het toetsinkomen worden vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar, of zelfs via een Arbeidsmarktscan die de verdiencapaciteit bepaalt als dit lager is dan het huidige inkomen. De woonquote, een percentage bepaald door het Nibud, geeft aan welk deel van dit toetsinkomen je maximaal aan woonlasten mag besteden, en wordt sterk beïnvloed door de actuele rentepercentages en de gekozen looptijd van de hypotheek. Daarnaast is de waarde van de woning die je wilt financieren een belangrijke factor, net als de hypotheekrente, die mede bepaalt hoeveel je moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen en wat je maandlasten zullen zijn. Om een goede eerste inschatting te krijgen van je mogelijkheden kun je online rekentools gebruiken, zoals die op deze pagina, maar voor een exacte berekening en passend advies is een persoonlijk gesprek met een hypotheekadviseur essentieel, omdat deze rekening houdt met jouw unieke, huidige en toekomstige financiële situatie en wensen.

Wat betekent een 100% hypotheek op een mantelzorgboerderij voor je inkomen?

Een 100% hypotheek op een mantelzorgboerderij betekent dat je de volledige aankoopwaarde van het woongedeelte leent. Dit vraagt vanzelfsprekend om een hoger inkomen om de maandelijkse kosten te kunnen betalen dan bij een gewone woning. Dit type boerderij is vaak complexer, omdat het wonen, zorg en soms ook een zakelijke functie (zoals agrarische activiteiten) combineert, wat invloed heeft op de hypotheekaanvraag. Hoewel je 100% van de woonwaarde kunt financieren, is het belangrijk om te weten dat niet-woondelen, zoals landbouwgrond of bedrijfsgebouwen, vaak niet volledig mee te financieren zijn. Hierdoor kan eigen geld nodig zijn. Je toetsinkomen, samen met een eventueel inkomen van je partner, blijft de basis om te bepalen hoeveel je moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen. Daarbij wordt extra goed gekeken naar je financiële draagkracht voor de totale maandlasten. Voor de financiering van een mantelzorgboerderij kunnen er ook specifieke hypotheekproducten zijn, zoals een Zorg en Welzijn Hypotheek. Deze bieden soms de mogelijkheid om (groot)ouders als mede-ondertekenaar of borgsteller toe te voegen. Hun inkomenstoets helpt dan mee om de financiering rond te krijgen en de zorgfunctie van de boerderij te verzekeren.

Veelgestelde vragen over inkomen en hypotheek van 1 miljoen

Is een vast of variabel inkomen beter voor een hoge hypotheek?

Voor een hoge hypotheek, zoals die van 1 miljoen euro, is een vast inkomen de voorkeur van geldverstrekkers, omdat het de grootste zekerheid biedt over uw maandelijkse aflossingen. De voorspelbaarheid van een vast inkomen maakt het voor banken gemakkelijker om uw financiële draagkracht op lange termijn in te schatten en een lening van deze omvang te verstrekken. Dit betekent echter niet dat een variabel inkomen automatisch een belemmering vormt voor het verkrijgen van een hypotheek.

Lenders als Syntrus Achmea staan open voor variabele inkomensbestanddelen, al vereist dit wel een aantoonbaar stabiele inkomensbron en een bewezen trackrecord, vooral voor ondernemers en zzp’ers. De hoogte van een ondernemershypotheek hangt sterk af van factoren zoals het toetsinkomen over de afgelopen jaren, de actuele hypotheekrente en de marktwaarde van de woning. Hypotheekverstrekkers kijken in deze gevallen intensief naar de duurzaamheid en voorspelbaarheid van uw inkomsten om te bepalen hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen. Robuust Hypotheken neemt bijvoorbeeld tussen de 80% en 90% van het inkomen mee voor de berekening van de maximale hypotheek, wat aangeeft dat er ruimte is, mits de basis stabiel is. Een langdurige geschiedenis van voldoende winst is hierbij doorslaggevend.

Hoeveel eigen vermogen is nodig naast het inkomen?

Voor een hypotheek van 1 miljoen euro is naast uw inkomen altijd eigen vermogen nodig om de bijkomende kosten van de aankoop te dekken. Dit eigen vermogen is simpelweg wat u zelf inbrengt, en het is essentieel omdat u in Nederland maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde kunt lenen voor de hypotheek zelf. De ‘kosten koper’, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, vallen hierbuiten en bedragen vaak 4% tot 6% van de aankoopprijs. Zelfs als u voldoende verdient om een hypotheek van 1 miljoen te kunnen krijgen, bepalen deze extra kosten de minimale hoeveelheid eigen geld die u nodig heeft. Het belang van eigen vermogen is de laatste jaren toegenomen, waarbij starters op de woningmarkt bijvoorbeeld zelfs drie keer zoveel eigen vermogen nodig hadden als in 2017. Uw eigen woning vormt voor veel Nederlanders een belangrijke manier om vermogen op te bouwen.

Wat zijn de gevolgen van een hogere rente voor mijn inkomenseis?

Een hogere hypotheekrente heeft een direct gevolg voor uw inkomenseis: u moet meer verdienen om een hypotheek van 1 miljoen euro te kunnen krijgen. Dit komt doordat hogere rentetarieven leiden tot aanzienlijk hogere maandelijkse hypotheeklasten voor hetzelfde leenbedrag. Hypotheekverstrekkers kijken naar uw toetsinkomen en de woonquote om te bepalen hoeveel u maximaal mag besteden aan woonlasten. Wanneer de rente stijgt, wordt het benodigde bruto jaarinkomen voor die 1 miljoen euro hypotheek automatisch hoger, omdat de maandelijkse aflossingen en rentebetalingen toenemen. Dit beperkt de leencapaciteit van huishoudens en maakt het moeilijker om de vereiste hoeveel je moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen te behalen, tenzij uw inkomen evenredig meestijgt.

Kan ik met een zzp-inkomen een hypotheek van 1 miljoen krijgen?

Ja, het is zeker mogelijk om met een zzp-inkomen een hypotheek van 1 miljoen euro te krijgen, al vraagt dit om specifieke aandachtspunten. Geldverstrekkers kijken hierbij intensief naar de inkomensstabiliteit en het duurzame karakter van uw onderneming. Uw toetsinkomen wordt doorgaans vastgesteld op basis van de nettowinst van de afgelopen drie jaar, waarbij een onafhankelijke inkomensverklaring essentieel is. Om te bepalen hoeveel u moet verdienen voor een hypotheek van 1 miljoen als zzp’er, beoordelen hypotheekverstrekkers de voorspelbaarheid van uw winsten en een bewezen trackrecord om het risico van uw variabele inkomen in te schatten. Hoewel werknemers met een vast dienstverband gemakkelijker in aanmerking komen, bieden steeds meer hypotheekaanbieders ook ruime mogelijkheden voor ondernemers met een stabiele en goed onderbouwde financiële situatie.