Hoe beïnvloedt overwaarde je aflossingsvrije hypotheek?

Overwaarde verandert je financiële speelruimte aanzienlijk bij een aflossingsvrije hypotheek, omdat het je de mogelijkheid geeft om kapitaal uit je woning te halen zonder directe verkoop, waarbij overwaarde simpelweg het verschil is tussen de waarde van je huis en je hypotheekschuld. Op deze pagina ontdek je precies wat deze hypotheekvorm en overwaarde inhouden, hoe dit je maximale leenhoogte en beschikbare opties beïnvloedt, en welke stappen je kunt nemen om dit extra kapitaal slim te benutten.

Samenvatting

Aflossingsvrije hypotheek houdt in dat je alleen rente betaalt gedurende de looptijd en de hoofdsom pas aan het einde terugbetaalt; overwaarde is het verschil tussen woningwaarde en hypotheekschuld.
Overwaarde vergroot de maximale hypotheekwaarde, maar het aflossingsvrije deel mag sinds 2013 maximaal 50% van de woningwaarde bedragen, met rente die vaak niet fiscaal aftrekbaar is.
Overwaarde kun je benutten door hypotheekverhoging, tweede hypotheek, oversluiten, opeet- of verzilverhypotheek of een krediethypotheek, afhankelijk van je situatie en behoeften.
55-plus huiseigenaren profiteren van speciale producten zoals de verzilverhypotheek waarmee overwaarde wordt opgenomen zonder maandelijkse aflossingsverplichting, waarbij rente bij de schuld wordt opgeteld.
Het vrijmaken van overwaarde brengt financiële risico’s mee zoals hogere maandlasten en restschuld; advies van een hypotheekadviseur is cruciaal om passende keuzes te maken.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek en wat betekent overwaarde?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je gedurende de looptijd, die vaak 30 jaar bedraagt, primair alleen rente betaalt en geen verplichte maandelijkse aflossing op de hoofdsom. De hoofdsom van deze hypotheek wordt doorgaans pas aan het einde van de looptijd in één keer terugbetaald, vaak door de verkoop van de woning of uit eigen vermogen. Overwaarde, zoals reeds vermeld in de introductie, is het positieve verschil tussen de huidige marktwaarde van je woning en de resterende hypotheekschuld. Deze financiële speling ontstaat door een combinatie van factoren zoals stijgende huizenprijzen, tussentijdse aflossing van de hypotheek of waardeverhogende verbouwingen, en wordt door de Belastingdienst beschouwd als onderdeel van je vermogen.

Hoewel de naam “aflossingsvrij” suggereert dat er niet wordt afgelost, bieden veel hypotheekverstrekkers de mogelijkheid om jaarlijks boetevrij een deel van de hypotheek af te lossen, meestal tussen de 10% en 20% van de oorspronkelijke hoofdsom. Het aflossingsvrije deel mag bij nieuwe hypotheken, afgesloten na 1 januari 2013, maximaal 50% van de woningwaarde bedragen, en de rente over dit deel is dan niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Ondanks dat overwaarde “vastzit in de stenen” en niet direct liquide is, biedt de combinatie van een aflossingsvrije hypotheek overwaarde huiseigenaren diverse financiële mogelijkheden zonder de woning direct te hoeven verkopen, zoals het opnemen van extra kapitaal voor verbouwingen of een aanvulling op het pensioen.

Hoe beïnvloedt overwaarde de maximale hoogte van een aflossingsvrije hypotheek?

Overwaarde beïnvloedt de maximale hoogte van een aflossingsvrije hypotheek doordat het de basis, namelijk de woningwaarde, waarop deze hypotheek wordt berekend, vergroot. Sinds 1 januari 2013 mag het aflossingsvrije deel van een hypotheek, inclusief een aflossingsvrije hypotheek overwaarde, maximaal 50% van de marktwaarde van de woning bedragen. Wanneer de marktwaarde van je woning hoger is dan je hypotheekschuld, dan creëert de overwaarde dus meer financiële ruimte. Hierdoor kan het absolute bedrag dat je aflossingsvrij kunt lenen, stijgen, omdat de 50%-grens op een hogere woningwaarde wordt toegepast. Naast de woningwaarde is je inkomen echter een belangrijke bepalende factor voor de totale maximale hypotheek die je kunt verkrijgen, die meestal niet hoger mag zijn dan 100% van de woningwaarde. Het opnemen van overwaarde, zelfs aflossingsvrij, verhoogt altijd je hypotheekschuld en kan risico’s met zich meebrengen, zoals een restschuld bij een eventuele waardedaling van je woning.

Welke mogelijkheden zijn er om overwaarde te benutten binnen een aflossingsvrije hypotheek?

Binnen een aflossingsvrije hypotheek zijn er verschillende mogelijkheden om de opgebouwde overwaarde te benutten zonder je huis direct te verkopen, zoals het verhogen van de bestaande hypotheek, het afsluiten van een tweede hypotheek, of via gespecialiseerde producten zoals een opeet- of verzilverhypotheek.

Hier zijn de belangrijkste opties:

Hypotheek verhogen: Je kunt de bestaande hypotheek bij je huidige geldverstrekker verhogen. Dit kan alleen als je hypotheek nog niet maximaal is ingeschreven bij het Kadaster. Hierbij gebruik je de overwaarde als onderpand, wat extra financiële ruimte creëert. Houd er rekening mee dat een aflossingsvrij deel van de hypotheek bij nieuwe leningen sinds 1 januari 2013 maximaal 50% van de woningwaarde mag bedragen en de rente over dit deel niet fiscaal aftrekbaar is, tenzij het geld voor woningverbetering wordt gebruikt.
Tweede hypotheek afsluiten: Dit is een aparte lening die je naast je huidige aflossingsvrije hypotheek afsluit, vaak bij een andere bank. De overwaarde van je woning dient ook hier als onderpand voor deze nieuwe lening. Het voordeel is dat je je eerste hypotheekvoorwaarden niet hoeft aan te passen, maar je krijgt wel te maken met extra maandlasten en afsluitkosten.
Oversluiten van de hypotheek: Je sluit dan de gehele hypotheek, inclusief het aflossingsvrije deel, over naar een nieuwe hypotheek met nieuwe voorwaarden. Hierbij kun je de overwaarde opnemen voor verschillende doelen. Hoewel je dan mogelijk een boeterente betaalt voor het openbreken van je oude contract, kan oversluiten aantrekkelijk zijn vanwege lagere hypotheekrente of flexibelere voorwaarden.
Opeethypotheek of Verzilverhypotheek: Deze producten zijn speciaal ontworpen voor huiseigenaren (vaak 55-plussers) met veel overwaarde en een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek. Je neemt hierbij de overwaarde op, eenmalig of in maandelijkse termijnen, zonder dat je maandelijkse aflossingen hoeft te doen. De rente wordt meestal bijgeschreven bij de hypotheekschuld, die hierdoor oploopt. Dit stelt je in staat om je pensioen aan te vullen of geld te gebruiken voor consumptieve doeleinden, terwijl je in je huis blijft wonen.
Krediethypotheek: Dit is een flexibel doorlopend krediet waarbij je de woning als onderpand gebruikt en afgeloste bedragen opnieuw kunt opnemen. Het biedt veel flexibiliteit, maar de rente is niet fiscaal aftrekbaar als het geld niet voor de woning wordt gebruikt.

De overwaarde kan voor diverse doeleinden worden benut, zoals het financieren van een verbouwing, het verduurzamen van je woning, het aflossen van andere dure leningen, het aanvullen van je pensioeninkomen, het schenken aan kinderen of het financieren van de aankoop van een andere woning (via een overbruggingshypotheek). Het opnemen van overwaarde verhoogt altijd je hypotheekschuld en kan risico’s met zich meebrengen, zoals een restschuld bij een eventuele waardedaling van je woning en hogere maandlasten. Het is daarom altijd raadzaam om advies in te winnen bij een hypotheekadviseur om de beste oplossing voor jouw persoonlijke situatie te bepalen.

Wat zijn de financiële en juridische gevolgen van overwaarde bij aflossingsvrije hypotheken?

Hoewel overwaarde bij een aflossingsvrije hypotheek financiële ruimte biedt, zijn de voornaamste financiële gevolgen het risico op een restschuld en een mogelijke gedwongen verkoop van de woning aan het einde van de looptijd, terwijl de juridische implicaties zich richten op de bijleenregeling die de hypotheekrenteaftrek beïnvloedt. Omdat bij een aflossingsvrije hypotheek de hoofdsom niet maandelijks wordt afgelost, blijft de schuld gelijk. Dit kan, zeker bij een daling van de woningwaarde of inkomensvermindering (denk aan pensionering), leiden tot onvoldoende middelen voor de verplichte eenmalige terugbetaling aan het einde van de looptijd, met een restschuld of gedwongen verkoop als gevolg. Het opnemen van overwaarde, bijvoorbeeld via een verzilverhypotheek, verhoogt de hypotheekschuld en daarmee de maandlasten, en vermindert tevens de toekomstige erfenis voor nabestaanden. Fiscaal gezien is de bijleenregeling relevant: verkoop je een woning met overwaarde en koop je binnen 3 jaar een nieuwe, dan moet de overwaarde verplicht worden ingelegd om de nieuwe hypotheek te verlagen, anders verlies je de hypotheekrenteaftrek over het niet-ingelegde deel. Een zorgvuldige overweging en advies van een hypotheekadviseur over het omgaan met aflossingsvrije hypotheek overwaarde zijn daarom essentieel.

Hoe kunnen 55-plus huiseigenaren overwaarde gebruiken zonder verplichte aflossing?

55-plus huiseigenaren kunnen hun overwaarde gebruiken zonder verplichte maandelijkse aflossing door middel van gespecialiseerde producten zoals de opeethypotheek of verzilverhypotheek. Deze oplossingen zijn specifiek ontworpen voor senioren die vaak al flinke overwaarde op hun huis hebben, omdat zij hun woning jaren geleden hebben gekocht. Bij een opeet- of verzilverhypotheek wordt de overwaarde opgenomen, eenmalig of als maandelijkse aanvulling op het pensioen of extra inkomen, waarbij de rente wordt bijgeschreven bij de hypotheekschuld in plaats van maandelijks betaald te worden. Hierdoor ontstaat er geen directe aflossingsverplichting, maar loopt de totale schuld wel op. De overwaarde kan op deze manier zelfs tot 100% van de woningwaarde worden opgenomen. Dit type financiering biedt een uitkomst, omdat reguliere nieuwe hypotheken voor 65-plussers vaak beperkingen kennen, zoals extreem korte looptijden of de eis van inbreng van eigen vermogen. Een hypotheek voor 55-plussers heeft doorgaans een minimale rentevaste periode van 20 jaar, wat zekerheid biedt. Het benutten van aflossingsvrije hypotheek overwaarde op deze manier stelt huiseigenaren in staat om in hun woning te blijven wonen en tegelijkertijd kapitaal vrij te maken voor consumptieve doeleinden, woningverbetering of als aanvulling op het inkomen.

Welke stappen kun je nemen om overwaarde vrij te maken en je hypotheek aan te passen?

Om de overwaarde in je woning vrij te maken en je hypotheek aan te passen, kun je overwegen om je huidige hypotheek te verhogen, een tweede hypotheek af te sluiten of je hypotheek over te sluiten. Een gedegen advies van een hypotheekadviseur is de belangrijkste eerste stap, want die kan een inschatting maken op basis van een check van je woning en inkomen. Het verhogen van je hypotheek is mogelijk als er nog ruimte is in de inschrijving bij het Kadaster en je overwaarde hebt. Hiervoor is vaak een taxatie van je huis nodig en de mogelijkheden zijn afhankelijk van je bank en je maandlasten. Met voldoende aflossingsvrije hypotheek overwaarde kan dit soms zelfs leiden tot een lagere rente, mits de verhoging binnen de huidige hypotheeknormen valt.

Het oversluiten van je hypotheek, inclusief het eventuele aflossingsvrije deel, biedt een uitgebreider traject om je hypotheek aan te passen. Dit proces omvat het berekenen van mogelijke besparingen, een gesprek met de hypotheekadviseur over je financiële situatie en toekomstwensen, het aanleveren van documenten, en de afwikkeling via de notaris. Met oversluiten kun je de hypotheekvorm aanpassen, bijvoorbeeld van een aflossingsvrije naar een aflossende hypotheek, of kiezen voor een rentemiddeling om de rentevastperiode open te breken. Andere aanpassingen, zoals het verhogen of verlagen van het hypotheekbedrag, het aanpassen van de rentetermijn of de aflossingsvorm, zijn ook mogelijk, waarbij je rekening moet houden met eventuele administratiekosten, zoals €250. Voor huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek overwaarde kan oversluiten ook een gelegenheid zijn om de opties voor sparen of aflossen opnieuw te bekijken en beter af te stemmen op de persoonlijke situatie.

Veelgestelde vragen over aflossingsvrije hypotheek en overwaarde

Hoeveel hypotheekachterstand mag je hebben bij een aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt een hypotheekachterstand als kritiek beschouwd wanneer deze oploopt tot drie maanden of meer voor een eigen woning, wat doorgaans leidt tot een negatieve registratie bij het BKR (Bureau Krediet Registratie). Voor een tweede woning kan deze registratie zelfs al na twee maanden achterstand plaatsvinden. Een dergelijke registratie heeft verstrekkende gevolgen: uw kredietwaardigheid vermindert aanzienlijk, wat het lastig maakt om in de toekomst nieuwe leningen of een nieuwe hypotheek af te sluiten, omdat hypotheekverstrekkers actieve betalingsachterstanden bij het BKR als een groot risico zien. Bovendien kan de hypotheekverstrekker u bij betalingsachterstand boeterente en administratiekosten in rekening brengen.

Het is cruciaal om direct contact op te nemen met uw hypotheekverstrekker zodra u merkt dat u betalingsproblemen krijgt, bijvoorbeeld door inkomensdaling of arbeidsongeschiktheid. Veel geldverstrekkers zijn bereid om samen met u te kijken naar haalbare betalingsafspraken of een betalingsregeling om de achterstand in termijnen terug te betalen. Als u de betalingsachterstand op uw hypotheek vóór 31 december van het volgende kalenderjaar volledig inloopt, of als er een nieuw aflosschema met de bank wordt overeengekomen, behoudt u in principe het recht op hypotheekrenteaftrek. Wordt de achterstand niet tijdig ingelopen, dan kunt u de hypotheekrenteaftrek over het niet-ingelegde deel verliezen. Voor houders van een aflossingsvrije hypotheek overwaarde is dit extra relevant, omdat het ontbreken van maandelijkse aflossingen het risico op een restschuld aan het einde van de looptijd verhoogt, zeker wanneer de woningwaarde daalt of de opgebouwde overwaarde al benut is. Meer informatie over het omgaan met hypotheekachterstanden vindt u op deze pagina over hypotheek achterstand.

Hoe bereken je je hypotheek met overwaarde en aflossingsvrije opties?

Om je hypotheek met overwaarde en aflossingsvrije opties te berekenen, start je met het bepalen van de actuele marktwaarde van je woning en de daaruit voortvloeiende overwaarde – het verschil tussen deze waarde en je resterende hypotheekschuld. Deze overwaarde vergroot de basis voor je maximale leenbedrag. Sinds 1 januari 2013 geldt dat het aflossingsvrije deel van een hypotheek, inclusief bij een aflossingsvrije hypotheek overwaarde, maximaal 50% van de marktwaarde van de woning mag bedragen. Dit betekent dat bij een hogere woningwaarde door overwaarde, je absoluut gezien een hoger aflossingsvrij bedrag kunt opnemen, mits dit binnen de 50%-grens blijft.

Je inkomen is een bepalende factor voor de totale maximale hypotheek die je kunt krijgen, die in de meeste gevallen niet meer dan 100% van de woningwaarde is. De overwaarde kan op verschillende manieren worden benut, zoals het verhogen van je bestaande hypotheek of het afsluiten van een tweede hypotheek, soms zelfs zonder hogere maandlasten via gespecialiseerde overwaarde(hypotheek)producten. Een voorbeeld van overwaarde is: bij een vrije verkoopwaarde van €300.000 en een resterende hypotheek van €150.000, is de overwaarde €150.000. Een hypotheekadviseur kan precies uitrekenen wat de mogelijkheden zijn voor jouw situatie, inclusief de risico’s van een oplopende schuld of restschuld. Voor een eerste indicatie van je financiële mogelijkheden kun je op online tools gebruiken om je hypotheek te berekenen.

Wat zijn de kenmerken van een ASR hypotheek bij gebruik van overwaarde?

Voor het benutten van overwaarde via een ASR hypotheek, biedt ASR met name de Levensrente hypotheek aan. Dit is een gespecialiseerd product, ontworpen voor huiseigenaren van 55 jaar en ouder, zoals AOW’ers met voldoende overwaarde, die langer in hun huis willen blijven wonen of hun pensioen willen aanvullen. Met de Levensrente hypotheek van ASR kun je maximaal 50% van de overwaarde opnemen, waarbij de rente doorgaans bij de hypotheekschuld wordt opgeteld in plaats van maandelijks te worden betaald. Dit maakt het een vorm van aflossingsvrije hypotheek die is gericht op het verzilveren van overwaarde, met een vaste rente en zonder einddatum, waardoor er geen directe maandelijkse aflossingsverplichting ontstaat. Het is wel goed om te weten dat deze specifieke hypotheek minder geschikt is als je op korte termijn wilt verhuizen of slechts een klein bedrag nodig hebt.