Wat is hypotheekrenteaftrek en hoe profiteer je ervan bij de belastingaangifte?

Hypotheekrenteaftrek is een belangrijk belastingvoordeel in Nederland waarbij je de betaalde rente over je hypotheek kunt aftrekken van je belastbaar inkomen, wat resulteert in lagere netto maandlasten. Je profiteert hiervan door dit voordeel op te voeren tijdens je jaarlijkse belastingaangifte, mits je aan specifieke voorwaarden voldoet. Op deze pagina duiken we dieper in de precieze werking van de hypotheekrenteaftrek, de geldende voorwaarden en regels, en hoe je zelf het maximale voordeel berekent. We belichten voor wie deze regeling geldt, bespreken belangrijke wijzigingen en beperkingen, en beantwoorden veelgestelde vragen om je volledig inzicht te geven in dit financiële aspect van je eigen woning.

Summary

• Hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel voor Nederlandse huiseigenaren, waarmee zij de betaalde hypotheekrente mogen aftrekken van hun belastbaar inkomen, wat leidt tot lagere netto maandlasten.
• Dit voordeel geldt alleen voor hypotheken die gebruikt zijn voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de eigen woning als hoofdverblijf, en bij hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost, met een maximale looptijd van 30 jaar.
• De aftrek werkt via de jaarlijkse belastingaangifte of een voorlopige teruggaaf, en het fiscale voordeel is afhankelijk van het inkomen en het geldende belastingtarief, dat sinds 2013 jaarlijks verlaagd wordt voor hogere inkomens.
• Voor aflossingsvrije hypotheken geldt dat alleen rente over leningen afgesloten vóór 2013 aftrekbaar is, met maximaal 50% aflossingsvrij deel; nieuwe aflossingsvrije hypotheken komen niet meer in aanmerking.
• De Bijleenregeling beperkt de maximale aftrekbare hypotheek bij aankoop van een nieuwe woning met overwaarde, en het eigenwoningforfait vermindert het aftrekbare bedrag, vooral bij hoge WOZ-waarden.

Wat is hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek is het wettelijke recht voor woningeigenaren in Nederland om de betaalde rente over een hypothecaire lening af te trekken van hun belastbaar inkomen in Box 1. Dit belastingvoordeel is specifiek bedoeld voor leningen die zijn gebruikt voor de aankoop, verbouwing of verbetering van de eigen woning die als hoofdverblijf dient, en het verlaagt direct je te betalen inkomstenbelasting. Het aftrekbare bedrag wordt berekend op basis van de bruto rentelasten minus het eigenwoningforfait. Voor de meeste hypotheken die na 1 januari 2013 zijn afgesloten, geldt de aftrek alleen voor annuïteiten- of lineaire hypotheken en is deze maximaal 30 jaar van toepassing. Je kunt dit voordeel jaarlijks verrekenen via je belastingaangifte, of maandelijks ontvangen als voorlopige teruggaaf van de Belastingdienst, wat resulteert in lagere netto maandlasten.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek bij de belastingaangifte?

Hypotheekrenteaftrek werkt bij de belastingaangifte door je betaalde hypotheekrente af te trekken van je belastbaar inkomen in Box 1, wat resulteert in lagere inkomstenbelasting. Dit verlaagt uiteindelijk je netto maandlasten voor de hypotheek. Je kunt dit belastingvoordeel op twee manieren verrekenen. De meest gebruikelijke methode is via de jaarlijkse belastingaangifte, waarbij je na afloop van het kalenderjaar de totale betaalde rente over het afgelopen jaar opgeeft; de Belastingdienst verrekent dit vervolgens met je te betalen belasting of keert het uit. Als alternatief kun je een maandelijkse voorlopige teruggaaf aanvragen via Mijn Belastingdienst, waardoor je het voordeel direct gedurende het jaar ontvangt en je netto maandlasten daardoor meteen lager zijn. Het aftrekbare bedrag wordt altijd berekend door je bruto rentelasten te verminderen met het eigenwoningforfait.

Het uiteindelijke belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek hangt af van je inkomen en het belastingtarief in Box 1. Het maximale aftrektarief voor de hypotheekrenteaftrek is bovendien niet voor iedereen gelijk; voor hogere inkomens wordt dit tarief jaarlijks verlaagd en bedroeg het bijvoorbeeld 36,97% in 2024. Voor een correcte aangifte is het cruciaal om alle relevante gegevens, zoals je jaaropgaaf van de hypotheekverstrekker en de WOZ-waarde van je woning, bij de hand te hebben.

Voorwaarden en regels voor hypotheekrenteaftrek in Nederland

Om in Nederland in aanmerking te komen voor hypotheekrente aftrek, zijn er diverse voorwaarden en regels waaraan je hypotheek en woning moeten voldoen. Naast de eis dat de lening uitsluitend is gebruikt voor de aankoop, verbouwing of verbetering van je eigen woning die als hoofdverblijf dient, zijn de regels aangescherpt voor hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten. Voor deze hypotheken geldt de voorwaarde dat de hypotheek volledig en maandelijks annuïtair of lineair moet worden afgelost. Dit zorgt ervoor dat je gedurende de looptijd consistent aflost op je schuld om in aanmerking te blijven komen.

Heb je echter een hypotheek die vóór 1 januari 2013 is afgesloten? Dan vallen deze onder overgangsrecht, wat betekent dat ook de rente over een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar kan zijn, vaak met de beperking dat maximaal 50 procent van het oorspronkelijke hypotheekbedrag aflossingsvrij mocht zijn. Ongeacht de afsluitdatum geldt voor de hypotheekrente aftrek een maximale duur van 30 jaar. Deze termijn start vanaf de allereerste keer dat je de aftrek toepast; jaren van aftrek bij een vorige woning tellen mee voor de resterende duur, waardoor de termijn bij een nieuwe hypotheek niet opnieuw begint.

Gebruik van lening voor aankoop, verbouwing of verbetering van eigen woning

Leningen voor de aankoop, verbouwing of verbetering van je eigen woning, die dient als hoofdverblijf, komen in aanmerking voor de hypotheekrente aftrek. Dit fiscale voordeel geldt dus niet alleen voor de initiële financiering van je huis, maar ook voor investeringen die de woning verfraaien, vergroten of verduurzamen. Denk hierbij aan specifieke projecten zoals de aanleg van een nieuwe keuken of badkamer, de plaatsing van een dakkapel, of de installatie van zonnepanelen. Voor deze doeleinden kun je kiezen voor verschillende financieringsvormen: je kunt de bestaande hypotheek verhogen, of een aparte persoonlijke lening afsluiten die soms als ‘verbouwingskrediet’ wordt aangeboden. De rente die je over deze specifieke leningen betaalt, is onder de geldende voorwaarden aftrekbaar, wat je netto maandlasten verlaagt.

Maximale looptijd en aflossingsvormen van de hypotheek

De meeste hypotheken voor de eigen woning kennen een maximale looptijd van 30 jaar, wat overeenkomt met 360 maanden waarin de lening doorgaans volledig wordt afbetaald. Deze looptijd heeft direct invloed op de hoogte van je maandlasten en het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen; een kortere looptijd resulteert in hogere maandelijkse aflossingen maar maakt je sneller schuldenvrij, terwijl het ook je maximale leencapaciteit kan verlagen.

Ongeacht de gekozen aflossingsvorm, zoals een annuïtaire of lineaire hypotheek, is het doel om de schuld binnen deze 30-jarige periode volledig af te lossen. Zelfs bij een (onder overgangsrecht) aflossingsvrije hypotheek wordt de rente voor de hypotheekrente aftrek over maximaal 30 jaar berekend, hoewel je hierbij de hoofdsom pas aan het einde van de looptijd hoeft terug te betalen of te herfinancieren.

Specifieke regels voor aflossingsvrije hypotheken

Voor aflossingsvrije hypotheken gelden specifieke regels met betrekking tot de hypotheekrente aftrek, die sterk afhankelijk zijn van de afsluitdatum. Alleen voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten, is de rente over het aflossingsvrije deel nog aftrekbaar, mits dit deel maximaal 50 procent van de oorspronkelijke woningwaarde betrof. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken, of verhogingen van bestaande na deze datum, komen in principe niet meer in aanmerking voor hypotheekrente aftrek, aangezien fiscale voordelen enkel gelden voor annuïtaire of lineaire hypotheken die volledig worden afgelost.

Ondanks de beperking op de hypotheekrente aftrek, is het nog steeds mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten, maar hierbij mag maximaal 50 procent van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij worden gefinancierd. Dit houdt in dat je gedurende de looptijd alleen rente betaalt en geen aflossing, wat kan leiden tot lagere maandlasten, maar de volledige hoofdsom blijft openstaan. Het is daarom essentieel om zelf zekerheid te creëren voor de aflossing aan het einde van de looptijd, bijvoorbeeld via eigen spaargeld, de verkoopopbrengst van de woning, of een nieuwe hypotheek. Je kunt bij de meeste banken jaarlijks wel 10 tot 20 procent van de hoofdsom boetevrij extra aflossen om je schuld te verlagen en de rentekosten te verminderen.

Bijleenregeling en maximale hypotheekbedragen

De Bijleenregeling, vastgelegd in artikel 3.119aa van de Wet Inkomstenbelasting 2001, is een fiscale regel die de hypotheekrente aftrek beïnvloedt wanneer je een woning met overwaarde verkoopt en een nieuwe woning aankoopt. Concreet betekent dit dat de overwaarde van je verkochte woning in mindering wordt gebracht op de financiering van je nieuwe huis om voor volledige renteaftrek in aanmerking te komen. De maximale aftrekbare hypotheek is dan ook gelijk aan de aankoopprijs van je nieuwe huis minus de overwaarde van je oude huis. Dit voorkomt dat je extra leent voor je nieuwe woning bovenop de overwaarde, en daarover dan alsnog hypotheekrente aftrek claimt.

Naast de Bijleenregeling, die de omvang van de fiscaal aftrekbare lening beïnvloedt, wordt het maximale hypotheekbedrag dat je in totaal kunt lenen bepaald door verschillende andere factoren. De belangrijkste hiervan zijn je inkomen, de actuele hypotheekrente, je financiële verplichtingen (zoals lopende schulden, die je maximale hypotheek kunnen verlagen), en de marktwaarde van de woning. In Nederland mag het maximale hypotheekbedrag niet hoger zijn dan 100 procent van de woningwaarde, met een uitzondering tot 106 procent als het extra leenbedrag specifiek wordt gebruikt voor verduurzaming van de woning.

Hoe bereken je het voordeel van hypotheekrenteaftrek?

Het voordeel van hypotheekrente aftrek bereken je door de aftrekbare hypotheekrente, vermenigvuldigd met je toepasselijke belastingtarief, te verrekenen met je belastbaar inkomen, na correctie voor het eigenwoningforfait. Dit resulteert in een belastingvoordeel dat kan oplopen tot 52 procent van de betaalde hypotheekrente, al neemt dit voordeel gedurende de looptijd van de hypotheek jaarlijks af naarmate de rentelasten dalen. De specifieke invloed van je inkomen en belastingtarief, de precieze berekening van het aftrekbare bedrag en je netto maandlasten, en de geldende voorwaarden worden in de volgende secties nader toegelicht.

Invloed van inkomen en belastingtarief op het voordeel

Het belastingvoordeel van de hypotheekrente aftrek wordt sterk bepaald door je persoonlijke inkomen en het belastingtarief waaronder dit inkomen valt. Nederland kent een progressief belastingstelsel, wat betekent dat hogere inkomens in hogere belastingschijven vallen en een groter deel van hun inkomen aan belasting afdragen. Hierdoor genereert dezelfde aftrekpost een relatief hoger belastingvoordeel voor hogere inkomens, omdat de rente wordt afgetrokken tegen een hoger belastingpercentage. De belastingtarieven in Box 1 voor 2025 zijn bijvoorbeeld 35,82% voor inkomen tot € 38.440,-, 37,48% voor inkomen van € 38.441,- tot € 76.815,-, en 49,50% vanaf € 76.816,-.

Het is echter belangrijk te weten dat het maximale aftrektarief voor de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens niet gelijk is aan hun hoogste marginale belastingtarief. Dit tarief wordt jaarlijks verlaagd en bedroeg in 2024 bijvoorbeeld 36,97%, wat inhoudt dat de aftrek plaatsvindt tegen een lager percentage dan de hoogste inkomstenbelastingschijf waarin je mogelijk valt. Dit principe zorgt ervoor dat de netto maandlasten voor een woningbezitter worden verlaagd.

Berekening van het aftrekbare bedrag en netto maandlasten

Het berekenen van het aftrekbare bedrag en de daaruit voortvloeiende netto maandlasten van je hypotheek is essentieel om je werkelijke woonkosten te begrijpen. Je berekent je netto maandlasten door het maandelijkse belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek af te trekken van je bruto maandlasten. Het aftrekbare bedrag, dat de basis vormt voor dit voordeel, is je bruto betaalde hypotheekrente verminderd met het eigenwoningforfait, zoals eerder vermeld. Dit aftrekbare bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met je persoonlijke belastingtarief in Box 1 om het totale belastingvoordeel per jaar te bepalen. Door dit jaarlijkse voordeel te delen door twaalf, krijg je het maandelijkse bedrag dat je netto maandlasten verlaagt, waardoor de uiteindelijke te betalen hypotheeklast per maand aanzienlijk lager uitvalt dan de bruto lasten. Diverse online rekentools kunnen je hierbij helpen door rekening te houden met factoren zoals je inkomen en de actuele tariefsaanpassing voor de aftrek van kosten eigen woning, om zo nauwkeurig de netto maandlasten van de hypotheek te bepalen.

Voor wie geldt de hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrente aftrek geldt in Nederland primair voor woningeigenaren die een hypotheek hebben voor hun eigen woning die als hoofdverblijf dient, mits aan specifieke voorwaarden wordt voldaan. Dit fiscale voordeel is bedoeld voor de financiering van de aankoop, verbouwing of verbetering van de woning, en kan onder bepaalde omstandigheden zelfs gelden voor huurkoopwoningen wanneer de rente als vastgoedfinanciering wordt gezien. Hieronder verkennen we gedetailleerd wie profiteert, welke specifieke situaties van toepassing zijn en welke regels gelden.

Eigenwoningbezitters en hoofdverblijf

Voor eigenwoningbezitters is de status van hoofdverblijf van de woning een absolute basisvoorwaarde voor de hypotheekrente aftrek. Een woning kwalificeert als hoofdverblijf wanneer het jouw centrale levensplaats is, de plek waar je daadwerkelijk woont en slaapt, en waar je persoonlijke en economische belangen liggen. Je mag bovendien slechts één woning als hoofdverblijf aanwijzen, ook als je een fiscale partner hebt. Voor nieuwe hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 is de eis dat de woning het hoofdverblijf moet zijn een strikte voorwaarde om recht te behouden op deze hypotheekrente aftrek. Daarnaast is het gebruik van de woning als hoofdverblijf ook essentieel voor een NHG-hypotheek, daar anders de Nationale Hypotheek Garantie komt te vervallen. Een specifieke situatie ontstaat wanneer een echtgenoot de woning verlaat na een scheiding; dan mag deze persoon de woning toch twee jaren als hoofdverblijf in aanmerking nemen voor de fiscale voordelen, zelfs als de woning niet langer daadwerkelijk wordt bewoond.

Specifieke situaties zoals beleggingshypotheken en kinderen die rente betalen

In specifieke situaties gelden bijzondere regels voor de hypotheekrente aftrek, zoals bij beleggingshypotheken of leningen tussen familieleden. Voor beleggingshypotheken, die worden gebruikt voor de financiering van een woning die niet als hoofdverblijf dient (bijvoorbeeld voor verhuur), is de betaalde rente over het algemeen niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De fiscale regeling voor hypotheekrenteaftrek is namelijk strikt gericht op de eigen woning die als hoofdverblijf fungeert.

Een andere specifieke situatie is wanneer kinderen rente betalen aan hun ouders voor een lening die is aangegaan voor de aankoop, verbouwing of verbetering van hun eigen woning. In zo’n geval kan de rente die het kind aan de ouders betaalt wél in aanmerking komen voor hypotheekrente aftrek, op voorwaarde dat de lening en de overeengekomen rente ‘zakelijk’ zijn. Dit betekent dat de rente marktconform moet zijn; de Belastingdienst stelt hier strenge eisen aan en zowel een te lage als een te hoge rente kan leiden tot fiscale problemen. Het is daarom cruciaal om een duidelijke, schriftelijke leningsovereenkomst op te stellen met realistische afspraken over rente en aflossing om het recht op renteaftrek te behouden.

Belangrijke wijzigingen en beperkingen in de hypotheekrenteaftrek regeling

De regels omtrent de hypotheekrente aftrek hebben in de loop der jaren belangrijke wijzigingen en beperkingen gekend, wat directe invloed heeft op het fiscale voordeel voor woningeigenaren. De meest ingrijpende veranderingen startten per 1 januari 2013, toen de voorwaarden werden aangescherpt; voor nieuwe hypotheken is sindsdien volledige aflossing via een annuïtaire of lineaire hypotheek verplicht om in aanmerking te komen voor de aftrek. Dit betekent dat de rente over nieuwe aflossingsvrije hypotheken die na deze datum zijn afgesloten, niet langer aftrekbaar is. Een andere belangrijke ontwikkeling is de versnelde afbouw van het maximale aftrektarief voor hogere inkomens. Deze afbouw begon met 0,5 procent per jaar vanaf 2014 en werd vanaf 2020 versneld naar 3 procent per jaar, van toepassing op hogere inkomens vanaf een bruto jaarinkomen van €73.031. Dit heeft geresulteerd in hogere woonlasten en mogelijk een lager maximaal te lenen bedrag voor woningbezitters.

Naast deze tariefsaanpassingen gelden er specifieke beperkingen. Zo kan het recht op hypotheekrente aftrek vervallen als een aflossend hypotheekdeel, afgesloten na 2013, wordt omgezet naar een aflossingsvrije hypotheek. Ook komt bij een verhoging van een hypotheek na 2013 alleen het nieuwe, annuïtair of lineair af te lossen, deel in aanmerking voor aftrek. Opvallend is dat de Nederlandse hypotheekrenteaftrek regelgeving in 2025 juist een jaarlijks financieel voordeel kan opleveren voor midden- en hogere inkomens huiseigenaren, een breuk met de voorgaande afbouwtrend. Desondanks staat vast dat de hypotheekrente aftrek vanaf 2031 verder beperkt zal worden.

Verlaagd aftrektarief en overgangsregels

Het aftrektarief voor de hypotheekrente is voor hogere inkomens verlaagd, wat inhoudt dat de rente niet tegen het hoogste marginale belastingtarief kan worden afgetrokken. Deze afbouw is vanaf 2020 versneld ingevoerd, met een jaarlijkse verlaging van 3 procent voor aftrekposten in de hoogste tariefschijf. Concreet betekende dit dat het aftrektarief voor de hoogste schijf 46 procent in 2020 was, 43 procent in 2021, en verder is gedaald naar 40 procent in 2022, met als uiteindelijke doel om in 2023 uit te komen op het basistarief inkomstenbelasting. Deze stapsgewijze aanpassing, die in vier stappen is doorgevoerd, heeft directe invloed op de netto woonlasten voor woningeigenaren met een hoger inkomen.

Wat betreft overgangsregels, gelden de eerder op deze pagina genoemde uitzonderingen voor hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten. Voor deze oudere hypotheken blijft de rente over bijvoorbeeld een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek onder specifieke voorwaarden aftrekbaar, wat een belangrijk verschil is ten opzichte van nieuwe hypotheken.

Beperkingen bij hoge eigenwoningforfaiten

Hoge eigenwoningforfaiten beperken het voordeel van de hypotheekrente aftrek, omdat dit forfait een bijtelling is op je belastbaar inkomen in Box 1. Het bedrag van het eigenwoningforfait wordt namelijk van je bruto rentelasten afgetrokken voordat het uiteindelijke aftrekbare bedrag voor de hypotheekrente aftrek wordt bepaald. Voor woningen met een zeer hoge WOZ-waarde kan dit een forse beperking opleveren. Zo bedraagt het eigenwoningforfait in 2025 voor woningen met een WOZ-waarde boven €1.330.000 maar liefst €4.655, plus 2,35% over het deel van de waarde dat boven dit bedrag uitkomt. Hierdoor kunnen woningeigenaren met een hoge WOZ-waarde en een kleine of volledig afgeloste hypotheek zelfs meer belasting betalen dan zij aan hypotheekrente aftrek voordeel ontvangen, wat de financiële last vergroot.

Veelgestelde vragen over hypotheekrenteaftrek

Is hypotheekrenteaftrek ook mogelijk bij verbouwing of verduurzaming?

Ja, de hypotheekrente aftrek is zeker mogelijk bij het financieren van een verbouwing of verduurzaming van je eigen woning. Dit geldt voor zowel een hypotheekverhoging als een tweede hypotheek die je specifiek voor deze doeleinden afsluit, mits de woning je hoofdverblijf betreft. Een belangrijke voorwaarde is dat het geleende bedrag daadwerkelijk wordt gebruikt voor de verbetering of verduurzaming van de woning. Om in aanmerking te komen voor de hypotheekrente aftrek over dit extra hypotheekdeel, moet het annuïtair of lineair worden afgelost binnen een maximale looptijd van 30 jaar. Ook wanneer je overwaarde opneemt via je hypotheek en dit geld gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming van je hoofdverblijf, is de rente over dat specifieke deel van de lening aftrekbaar. Dit verlaagt je netto maandlasten en maakt een hypothecaire lening vaak voordeliger dan bijvoorbeeld een persoonlijke lening voor dergelijke investeringen.

Hoe lang kan ik hypotheekrente aftrekken?

In Nederland is de hypotheekrente aftrek voor de eigen woning maximaal 30 jaar mogelijk. Deze termijn start officieel vanaf het moment dat je de aftrek voor het eerst toepast voor een specifieke hypotheekakte. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, begon deze 30-jaarsperiode op 1 januari 2001. Het is belangrijk om te weten dat jaren waarin je de rente al hebt afgetrokken voor een eerdere woning, meetellen voor deze maximale duur, waardoor de teller bij een nieuwe hypotheek niet opnieuw begint. Deze periode van 30 jaar geldt voor alle hypotheekvormen die in aanmerking komen voor aftrek, inclusief de aflossingsvrije hypotheek onder overgangsrecht. Bovendien, mocht je je eigen woning verlaten, dan kun je de hypotheekrente nog twee jaar blijven aftrekken, zelfs als je er niet meer woont, wat een belangrijk overgangsvoordeel biedt.

Wat gebeurt er bij verhuizing of verkoop van de woning?

Wanneer u verhuist of uw woning verkoopt, heeft dit directe gevolgen voor uw hypotheek en daarmee voor uw hypotheekrente aftrek. Of u nu een nieuwe hypotheek afsluit voor uw volgende koopwoning of uw bestaande hypotheek wilt meenemen via een verhuisregeling, u ondervindt altijd financiële wijzigingen. Het is daarbij belangrijk om de financiële en fiscale gevolgen bij hypotheek mee- of oversluiten zorgvuldig te bekijken. Vooral de overwaarde of restschuld die ontstaat bij de verkoop oude woning speelt een grote rol, omdat deze bepalend zijn voor de omvang van uw nieuwe hypotheek en het aftrekbare deel (denk aan de Bijleenregeling). Vergeet niet dat u uw geldverstrekker 30 dagen voor de officiële verkoop schriftelijk moet informeren over de verhuisregeling als u van deze optie gebruik wilt maken, wat uw recht op hypotheekrente aftrek kan beïnvloeden.

Bij het regelen van uw verhuizing en de financiering van uw nieuwe huis, zult u ook moeten overwegen of u uw rentevaste periode kunt meenemen naar de nieuwe hypotheek, wat kan zorgen voor continuïteit in uw maandlasten. Een woningkoper die verhuist krijgt te maken met fiscale regels bij verhuizing die van invloed zijn op de uiteindelijke netto woonlasten en het voordeel van de hypotheekrente aftrek na de overgang. Het goed regelen van deze hypotheekverhuizing en alle bijbehorende zaken is essentieel voor een zorgeloze financiële toekomst in uw nieuwe thuis.

Kan ik rente aftrekken bij een tweede woning?

Nee, in de regel kun je de rente van een hypotheek op een tweede woning, zoals een vakantiehuis of een beleggingspand, niet aftrekken van de inkomstenbelasting in Box 1 via de hypotheekrente aftrek. Dit komt doordat de hypotheekrenteaftrek in Nederland uitsluitend geldt voor de eigen woning die dient als je hoofdverblijf. Een tweede woning valt onder Box 3 (‘sparen en beleggen’) van de belastingdienst. Hoewel de hypotheekrente hiervoor niet aftrekbaar is, kunnen leningen voor de aankoop of verbouwing van je tweede huis wel worden opgevoerd als schulden in Box 3, wat de grondslag van je vermogensrendementsheffing kan verlagen.

Er is echter een belangrijke tijdelijke uitzondering: als je verhuist en je nieuwe huis betrekt terwijl je oude huis nog te koop staat, mag je de rente van de hypotheek op beide woningen voor een bepaalde periode – vaak maximaal twee tot drie jaar – aftrekken. Dit geldt ook voor situaties na een scheiding waarbij een woningbezitter met twee huizen tijdelijk de rente van beide mag aftrekken. Deze regeling is specifiek bedoeld om huiseigenaren te ontlasten tijdens een overgangsperiode van verhuizing en is anders dan de situatie waarin je permanent een tweede woning bezit die niet je hoofdverblijf is.

Hoe werkt de aftrek bij een aflossingsvrije hypotheek?

Voor de hypotheekrente aftrek bij een aflossingsvrije hypotheek is de afsluitdatum doorslaggevend. Alleen hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten, komen in aanmerking voor deze aftrek over het aflossingsvrije deel. Dit geldt op voorwaarde dat dit deel maximaal 50 procent van de oorspronkelijke woningwaarde bedroeg. Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken die na deze datum zijn afgesloten, is de rente niet meer aftrekbaar, aangezien fiscale voordelen enkel gelden voor hypotheken die maandelijks lineair of annuïtair worden afgelost. Dit overgangsrecht maakt het mogelijk voor woningeigenaren met een oudere aflossingsvrije hypotheek om de betaalde rente van hun belastbaar inkomen af te trekken, wat resulteert in lagere netto maandlasten.

Hoewel de fiscale aftrek beperkt is voor recentere aflossingsvrije hypotheken, kiezen veel mensen voor deze vorm vanwege de lage maandlasten, omdat u tijdens de looptijd alleen rente betaalt en geen verplichte aflossing. Het vraagt wel om een verstandige aanpak om zelf een plan te hebben voor de aflossing van de hypotheekschuld aan het einde van de looptijd, bijvoorbeeld door spaargeld op te bouwen of door de verkoopopbrengst van de woning te gebruiken. Veel hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om jaarlijks 10 tot 20 procent van de hoofdsom boetevrij extra af te lossen. Dit verlaagt niet alleen de openstaande schuld, maar ook de toekomstige rentelasten, wat op termijn de maandlasten kan verminderen en u voorbereidt op de verdere rente-ontwikkeling.

Hypotheekrente: betekenis en rol binnen hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrente is de vergoeding die een woningkoper maandelijks aan de geldverstrekker betaalt voor het geleende bedrag van een hypothecaire lening. Dit rentepercentage is van cruciaal belang, want het is precies dit bedrag dat in aanmerking komt voor de hypotheekrente aftrek. De hoogte van deze rente kan variëren, afhankelijk van de heersende rentestanden, de gekozen aflossingsvorm (zoals een vaste of variabele rente) en de specifieke voorwaarden van de geldverstrekker. Door de hypotheekrente van je belastbaar inkomen af te trekken, verlaag je je fiscale lasten, waardoor je netto maandlasten voor je woning aanzienlijk dalen.

ING hypotheekrente en de toepassing van hypotheekrenteaftrek

De ING hypotheekrente speelt een directe rol bij de toepassing van de hypotheekrente aftrek, aangezien de hoogte van deze rente bepaalt welk bedrag je fiscaal kunt verrekenen. De ING biedt actuele rentepercentages aan die, bijvoorbeeld in 2024 rond de 3,46% lagen en in augustus 2025 een specifieke 6,80 procent konden zijn voor bepaalde producten, wat de basis vormt voor je bruto maandlasten. Interessant is dat ING vaak dezelfde rentepercentages voor alle klanten aanbiedt en je kunt profiteren van een gunstig opslagpercentage van 0,80% als je hypotheek lager is dan 75% van de executiewaarde van je woning. Een lagere rente, zoals de 3,55 procent voor een 10 jaar rente vast hypotheek in september 2024, resulteert in lagere rentelasten en daarmee een kleiner, maar nog steeds waardevol, bedrag voor de hypotheekrente aftrek. Bovendien biedt de ING de mogelijkheid tot rentemiddeling (oude rente middelen met actuele rente), wat kan leiden tot aangepaste rentelasten en zodoende invloed heeft op het bedrag dat je jaarlijks kunt aftrekken, wat je netto maandlasten verlaagt.

Hypotheekrente Rabobank aflossingsvrij en de fiscale aftrekbaarheid

Bij de Rabobank bestaat de hypotheekrente voor een aflossingsvrije hypotheek, zoals de naam al aangeeft, uitsluitend uit de te betalen rente; u lost tijdens de looptijd niet af op de hoofdsom. Wat betreft de fiscale aftrekbaarheid hiervan, volgt de Rabobank de landelijke regels: alleen de rente over een aflossingsvrije hypotheek die vóór 1 januari 2013 is afgesloten, is fiscaal aftrekbaar onder de voorwaarden van het overgangsrecht. Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken afgesloten na deze datum geldt deze hypotheekrente aftrek niet meer, aangezien deze niet voldoen aan de eis van verplichte annuïtaire of lineaire aflossing. Een belangrijke mogelijkheid bij de Rabobank is om, naast vaste of variabele rentevarianten, jaarlijks tot wel 20 procent van het hypotheekbedrag boetevrij extra af te lossen. Dit biedt flexibiliteit om de schuld proactief te verlagen en daarmee de toekomstige rentelasten te beïnvloeden, zelfs als de oorspronkelijke rente niet aftrekbaar is.