U kunt de rente op uw hypotheek verlagen door uw overwaarde slim te gebruiken. Op deze pagina leert u hoe overwaarde kan helpen bij lagere maandlasten of een verhoging voor een verbouwing.
Samenvatting
- Overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde van uw woning en uw openstaande hypotheekschuld, en kan ontstaan door waardestijging, aflossingen of het nemen van een lagere hypotheek bij aankoop.
- U kunt overwaarde inzetten om uw hypotheekrente te verlagen door hypotheek oversluiten, in een lagere risicoklasse te komen, of de hypotheek te verhogen voor bijvoorbeeld verbouwing, waarbij vaak minder kosten zijn dan bij een aparte lening.
- Belangrijke voorwaarden zijn dat u voldoende inkomen heeft voor hogere lasten, de woningwaarde en schuld worden getoetst, en het leenbedrag mag maximaal 100% van de woningwaarde zijn (106% bij verduurzaming).
- Gebruik van overwaarde beïnvloedt uw hypotheekrente positief doordat het risico voor de bank afneemt, maar speciale vormen zoals opeethypotheken kunnen soms hogere rente en kosten met zich meebrengen.
- Risico’s bestaan uit hogere maandlasten, dalende woningwaarde en restschuld; bovendien hangt fiscale renteaftrek af van het bestedingsdoel van de overwaarde, waarbij alleen verbouwing en verduurzaming aftrekbaar zijn.
Wat is overwaarde bij een hypotheek en hoe ontstaat deze?
Overwaarde bij een hypotheek is het positieve verschil tussen de marktwaarde van uw woning en uw openstaande hypotheekschuld. U heeft overwaarde als uw huis meer waard is dan het bedrag dat u nog moet aflossen.
Deze overwaarde ontstaat op verschillende manieren. De waarde van uw huis kan stijgen door gunstige marktomstandigheden. Ook bouwt u overwaarde op door simpelweg af te lossen op uw hypotheek. Uw schuld wordt dan lager. U kunt ook overwaarde hebben als u bij aankoop niet de maximale hypotheek nam. Dit gebeurt als u bijvoorbeeld eigen spaargeld gebruikte.
Hoe gebruik je overwaarde om hypotheekrente te verlagen of betere voorwaarden te krijgen?
U verlaagt de rente van uw hypotheek en krijgt betere voorwaarden door uw overwaarde slim te gebruiken. Er zijn een paar belangrijke manieren om dit te doen:
- Hypotheek oversluiten: U sluit uw hypotheek opnieuw af bij een andere of dezelfde geldverstrekker. Dit kan u een nieuw, lager rentepercentage opleveren.
- Lagere risicoklasse: Voldoende overwaarde kan uw hypotheek in een lagere risicoklasse plaatsen. Dat zorgt voor een lager rentepercentage.
- Hypotheek verhogen: U verhoogt uw bestaande hypotheek om overwaarde vrij te maken. Dit geld kunt u gebruiken voor een verbouwing of verduurzaming.
- Kostenbesparing: Een hypotheekverhoging is vaak voordeliger dan een aparte lening. U betaalt dan meestal geen notariskosten.
Voorwaarden en eisen voor het benutten van overwaarde in je hypotheek
U kunt overwaarde benutten als u aan specifieke voorwaarden voldoet. Geldverstrekkers kijken naar uw persoonlijke en financiële situatie. Dit bepaalt hoeveel overwaarde u kunt opnemen.
De belangrijkste eisen om uw overwaarde hypotheek te benutten zijn:
- Inkomen en betaalbaarheid: U moet de hogere maandlasten van de nieuwe hypotheek kunnen dragen. De geldverstrekker toetst uw huidige inkomen.
- Huidige woningwaarde: De hoogte van de overwaarde hangt af van de actuele marktwaarde van uw huis. Ook de resterende hypotheekschuld telt mee.
- Doel van de lening: Waarvoor wilt u de overwaarde gebruiken? Voor een verbouwing of verduurzaming kunt u tot 106% van de woningwaarde lenen. Voor consumptieve doeleinden, zoals een auto of reis, gelden andere regels.
- Maximale leenbedrag: De totale hypotheek mag na verhoging maximaal 100% van de woningwaarde bedragen, of 106% bij verduurzaming.
Check altijd de acceptatievoorwaarden van uw specifieke aanbieder.
Hoe bereken je de besparing en impact van overwaarde op je hypotheeklasten?
U berekent de besparing en impact van overwaarde op uw hypotheeklasten door uw huidige situatie af te zetten tegen een nieuwe. Dit helpt u de voordelen van een lagere rente overwaarde hypotheek te zien. Hierbij weegt u de verwachte maandelijkse besparingen af tegen eenmalige kosten.
- Eerst bepaalt u uw overwaarde. Dit is uw woningwaarde min de resterende hypotheek.
- Vergelijk dan de rentetarieven. Kijk naar uw huidige rente en de lagere rente die u kunt krijgen.
- Reken vervolgens uw nieuwe maandlasten uit. Een renteverschil van 0,54% op een hypotheek van €200.000 bespaart u bijvoorbeeld €1.080 per jaar.
- Tel alle kosten mee. Denk aan boeterente, advies- en taxatiekosten. Overwaarde benutten via een verhoging kan extra kosten geven voor het openbreken van uw hypotheek.
- Beoordeel de netto impact. Een hypotheek oversluiten is pas aantrekkelijk als de besparing groter is dan de totale kosten.
Let ook op het netto effect. Denk aan de rentebesparing min minder belastingaftrek. Een gratis online rekentool kan u snel laten zien hoeveel u kunt besparen.
Welke hypotheekvormen en opties zijn er met overwaarde?
U kunt overwaarde benutten met klassieke hypotheekvormen zoals annuïteit en lineair, of speciale opties zoals een opeethypotheek. De meest voorkomende hypotheekvormen zijn annuïtair, lineair of deels aflossingsvrij. U kiest de vorm die het beste bij uw financiële situatie past.
U kunt ook uw bestaande hypotheek verhogen met de overwaarde. Een tweede hypotheek afsluiten is een andere veelgebruikte mogelijkheid. Voor senioren is de opeethypotheek een bekende optie om overwaarde vrij te maken. Hiermee ontvangt u geld uit uw woning zonder te verhuizen. De krediethypotheek en verzilverhypotheek zijn ook specifieke vormen hiervoor. Bij de meeste van deze opties wordt uw inkomen getoetst.
Risico’s en alternatieven bij het gebruik van overwaarde voor je hypotheek
Het benutten van overwaarde voor uw hypotheek kent risico’s. U krijgt bijvoorbeeld hogere maandlasten en meer hypotheekschuld. Uw woningwaarde kan dalen. Bij verkoop riskeert u dan een restschuld.
De rente overwaarde hypotheek kan ook stijgen. Dit verhoogt uw maandlasten verder. Ook daalt uw opgebouwde vermogen in de woning. Een alternatief is om de overwaarde niet op te nemen. U behoudt dan uw vermogen in het huis. Wilt u toch extra geld voor andere bestedingen? Dan kunt u een reguliere hypotheek afsluiten zonder de overwaarde te verzilveren.
Hypothecaire lening en de rol van overwaarde
Een hypothecaire lening gebruikt uw woning als onderpand. Dit maakt de aankoop van een huis mogelijk. Betaalt u de lening niet terug, dan mag de geldverstrekker uw huis verkopen. Dit biedt de bank zekerheid.
Uw overwaarde beïnvloedt uw hypothecaire lening sterk. Deze overwaarde verlaagt het risico voor de bank. Daardoor kunt u vaak een nieuwe hypothecaire lening met betere voorwaarden krijgen. U betaalt dan bijvoorbeeld een lagere rente dan voor een persoonlijke lening. Een hypothecaire lening kan maximaal 100 procent van de woningwaarde bedragen.
Hypotheekrente en invloed van overwaarde op rentetarieven
Overwaarde heeft een positieve invloed op uw hypotheekrente. Banken zien een hogere overwaarde als minder risico. U leent dan minder ten opzichte van de woningwaarde. Dit noemen zij de schuld-marktwaardeverhouding.
Een gunstige verhouding plaatst u in een lagere risicoklasse. U betaalt hierdoor een lagere renteopslag. Soms valt u zelfs in een lagere tariefgroep. De hypotheekrente wordt direct beïnvloed door deze factoren. Een lagere rente overwaarde hypotheek betekent lagere maandlasten. Toch kan de rente bij speciale overwaardehypotheken soms hoger zijn.
Waarom een lage hypotheekrente met overwaarde soms minder voordelig is dan het lijkt
Soms is een lage rente met overwaarde minder voordelig dan het lijkt. Sommige hypotheekvormen om overwaarde te verzilveren, zoals een opeethypotheek, hebben hogere rentes dan een gewone hypotheek. Dit komt door het hogere risico voor de geldverstrekker.
Ook betaalt u vaak een boeterente als u uw huidige hypotheek openbreekt om overwaarde op te nemen. Deze kosten kunnen de besparing door een lagere rente tenietdoen. Bij het oversluiten van een spaarhypotheek naar een hypotheek met lagere rente, is het financiële voordeel bovendien vaak beperkt. Vergelijk daarom altijd goed de totale kosten en baten. Op actuele rentestanden vindt u meer informatie.
Veelgestelde vragen over rente en overwaarde bij hypotheken
Wat is het verschil tussen overwaarde en eigenwoningreserve?
Overwaarde is het daadwerkelijke geld dat u overhoudt na verkoop van uw huis en aflossing van de hypotheek. De Belastingdienst noemt dit de eigenwoningreserve. Dit is een fiscale term voor uw overwaarde, bedoeld voor de bijleenregeling. Gebruikt u de overwaarde niet voor een nieuwe woning, dan blijft deze drie jaar lang als eigenwoningreserve staan. U krijgt dan geen volledige renteaftrek over de nieuwe hypotheek. Soms is uw eigenwoningreserve zelfs hoger dan de daadwerkelijke overwaarde, bijvoorbeeld door een hypotheekdeel in box 3.
Hoe werkt een overbruggingshypotheek bij overwaarde?
Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening. U gebruikt deze om de overwaarde van uw oude huis alvast in te zetten voor een nieuwe woning. Dit is handig als uw huidige woning nog niet verkocht is. De bank schiet dan de verwachte overwaarde voor. U kunt hiervan maximaal 90% lenen, zolang uw oude huis nog niet definitief verkocht is. Zodra de verkoop rond is, lost u de lening af met de vrijgekomen overwaarde. Zo heeft u de overwaarde direct beschikbaar, zonder tijdelijk dubbele lasten.
Kan ik mijn hypotheek verhogen met overwaarde?
Ja, u kunt uw hypotheek verhogen met overwaarde. Dit maakt extra financiële ruimte vrij voor bijvoorbeeld een verbouwing of verduurzaming van uw woning. U kunt de hypotheek onderhands verhogen als deze al voor een hoger bedrag in het Kadaster staat ingeschreven. Dit bespaart u notariskosten. Anders is een tweede hypotheek afsluiten of uw huidige hypotheek oversluiten een optie. Wel moet uw inkomen voldoende zijn voor de hogere maandlasten. De bank kijkt ook naar uw leeftijd en de actuele woningwaarde.
Hoe beïnvloedt overwaarde mijn fiscale renteaftrek?
De fiscale renteaftrek over de rente van uw hypotheek hangt sterk af van hoe u de overwaarde benut. Gebruikt u de overwaarde voor een verbouwing of verduurzaming van uw woning? Dan blijft de rente over dit deel van uw hypotheek fiscaal aftrekbaar. Leent u extra geld op basis van uw overwaarde voor andere doelen? Denk aan een auto of vakantie. Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. Dit verhoogt uw netto maandlasten en kan zelfs leiden tot vermogensbelasting in box 3. Denk daarom goed na over het bestedingsdoel van uw overwaarde.
Wat zijn de maximale leenbedragen bij gebruik van overwaarde?
De maximale leenbedragen bij gebruik van overwaarde hangen af van uw inkomen en de waarde van uw woning. U kunt tot 100% van de woningwaarde opnemen via een hypotheekverhoging. Bij energiebesparende maatregelen is zelfs 106% van de marktwaarde mogelijk. De bank beoordeelt altijd uw inkomen om te zien hoeveel u verantwoord kunt lenen. Stel, uw woning is €300.000 waard met een hypotheek van €250.000. Dan kunt u de hypotheek met €20.000 verhogen als uw inkomen een lening van maximaal €270.000 toelaat. Een financieel adviseur raadt u vaak aan maximaal 80% van de woningwaarde te lenen. Zo voorkomt u de noodzaak van een overlijdensrisicoverzekering.
