Wat is overbieden bij een hypotheek en hoe werkt het?

Overbieden bij een hypotheek betekent dat u voor een woning meer biedt dan de vraagprijs. Dit heeft directe gevolgen voor uw financiering, aangezien u voor uw hypotheek doorgaans maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning kunt lenen. Hier ontdekt u wat overbieden precies inhoudt, welke financiële en juridische gevolgen het heeft, en welke strategieën effectief zijn op een concurrerende woningmarkt. We bespreken ook de rol van eigen geld of een schenking, de risico’s voor starters, en hoe u uw hypotheek kunt verhogen of oversluiten na een succesvolle bieding.

Samenvatting

Overbieden betekent een bod hoger dan de vraagprijs, waarbij het bedrag boven de taxatiewaarde met eigen geld moet worden betaald omdat hypotheken meestal maximaal 100% van die taxatiewaarde dekken.
De hypotheekaanvraag wordt beïnvloed door de taxatiewaarde; bij overbieden moet u het verschil zelf financieren, wat kan leiden tot afwijzing als onvoldoende eigen middelen beschikbaar zijn.
Financiële gevolgen zijn onder andere hogere maandlasten, risico op restschuld, en het verlies van hypotheekrenteaftrek over het niet-hypotheekgedeelte van het overbiedingsbedrag.
Effectieve biedstrategieën omvatten goede financiële voorbereiding, marktonderzoek, persoonlijke benadering en eventueel bod zonder financieringsvoorbehoud waarbij risico’s goed worden afgewogen.
Voor starters kan overbieden noodzakelijk maar risicovol zijn; overbruggingshypotheken en startersleningen kunnen helpen, maar zorgvuldige afweging en advies zijn van groot belang.

Wat betekent overbieden bij het kopen van een huis?

Overbieden bij het kopen van een huis betekent simpelweg dat u als koper een bod uitbrengt dat hoger is dan de oorspronkelijke vraagprijs die de verkoper heeft vastgesteld. Dit is in de huidige woningmarkt, mede door de krapte en de concurrentie met andere kopers, een veelvoorkomende situatie in Nederland. Zo moest in de eerste maanden van 2025 maar liefst 62 procent van de huizenkopers boven de vraagprijs bieden bij woningen die via Makelaarsland werden verkocht, en in het 2e kwartaal van 2024 gold dit zelfs voor twee derde van de huizen in het algemeen. Het bedrag van het overbieden kan aanzienlijk variëren, van enkele duizenden euro’s tot soms wel een halve of hele ton boven de vraagprijs.

Deze trend wordt deels veroorzaakt doordat verkopers soms opzettelijk te lage vraagprijzen hanteren om zo meer biedingen uit te lokken. Hoewel het verleidelijk kan zijn om veel te overbieden omdat een woningkoper de woning graag wil hebben, is het cruciaal om voorzichtig te zijn met overbieden. Een uniek feit is dat een woningverkoper niet altijd kiest voor het hoogste bod; soms speelt een ‘emotionele klik’ met de koper of andere biedvoorwaarden, zoals de overdrachtsdatum, een rol. Het is belangrijk om te onthouden dat bij overbieden op een hypotheek, het bedrag boven de taxatiewaarde vaak met eigen geld gefinancierd moet worden, aangezien de hypotheek doorgaans maximaal 100% van de taxatiewaarde dekt. Overbiedingen leiden soms ook tot kopers die de woning kopen zonder voorbehoud van financiering, wat bepaalde risico’s met zich meebrengt.

Hoe beïnvloedt overbieden de hypotheekaanvraag en goedkeuring?

Overbieden op een woning beïnvloedt de hypotheekaanvraag en goedkeuring direct, omdat de geldverstrekker de maximale hypotheek baseert op de laagste van de koopsom of de taxatiewaarde van de woning. Dit betekent dat als de hypotheektaxatie lager is dan het geboden bedrag (een risico dat een huis koper loopt), u het verschil tussen de taxatiewaarde en uw hogere bod met eigen geld moet aanvullen. Een bank of hypotheekverstrekker beoordeelt zorgvuldig of u voldoende inkomsten heeft om de hypotheek te dragen en kijkt hierbij sterk naar de vastgestelde marktwaarde van de woning. Als u onvoldoende eigen middelen heeft om dit verschil te dekken, kan uw overbieden hypotheek aanvraag helaas worden afgewezen, zelfs als uw inkomen op papier toereikend is voor de hypotheek op basis van de taxatiewaarde. Daarnaast kan overbieden op woningen het risico op een restschuld verhogen als huizenprijzen in de toekomst dalen, een factor die ook wordt meegewogen bij de beoordeling van uw financiële draagkracht. Een hypotheekadviseur kan deze risico’s en de kans op goedkeuring vooraf met u bespreken.

Welke financiële gevolgen heeft overbieden voor de koper?

Overbieden heeft voor de koper diverse financiële gevolgen, waarvan de noodzaak om extra eigen geld in te leggen de meest directe is. U kunt voor uw hypotheek namelijk maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning lenen; het bedrag dat u boven deze taxatie biedt, moet u zelf financieren. Als u onvoldoende eigen middelen heeft om dit verschil te dekken, kan uw overbieden hypotheek aanvraag worden afgewezen, wat voor huizenkopers een aanzienlijk financieel risico inhoudt. Daarnaast verhoogt een hogere koopsom het risico op een restschuld bij een eventuele daling van huizenprijzen in de toekomst. Ook bent u een hogere waarborgsom verschuldigd, vaak 10% van de koopsom, en kan een bankgarantie tegen deze hogere koopsom leiden tot een schuld bij de bank als de aankoop onverhoopt niet doorgaat zonder bescherming. Verder kan een woningkoper te maken krijgen met dubbele lasten als de verkoop van een huidige woning langer duurt dan verwacht. Om uzelf te beschermen, is het voor een woningkoper van belang om een voorbehoud van financiering op te nemen in het bod, wat recht geeft op annulering binnen 6 tot 8 weken bij problemen met de financiering.

Hoeveel extra kun je overbieden en welke rol speelt eigen geld of schenking?

Hoeveel extra je kunt overbieden op een woning is niet wettelijk vastgelegd, maar hangt direct af van je persoonlijke financiële draagkracht en de taxatiewaarde van de woning. Het bedrag dat je boven de taxatiewaarde biedt, moet je namelijk altijd met eigen geld financieren, aangezien je voor je overbieden hypotheek meestal maximaal 100% van die taxatiewaarde kunt lenen. Eigen geld speelt hierbij een belangrijke rol: hoe meer eigen middelen je inlegt, hoe kleiner het deel is dat je hoeft te lenen, wat je maandlasten kan verlagen en je onderhandelingspositie kan versterken. Een schenking van bijvoorbeeld ouders kan door de geldverstrekker als eigen inbreng worden gezien voor de hypotheekaanvraag. In 2025 mogen ouders hun kind (tussen 18 en 40 jaar) eenmalig belastingvrij een bedrag van €32.195 schenken, wat direct kan bijdragen aan het dekken van een overbieding.

Wat zijn de juridische en fiscale aspecten van overbieden bij een hypotheek?

Bij overbieden bij een hypotheek zijn er zowel juridische als fiscale gevolgen, die voornamelijk voortvloeien uit het principe dat u voor uw hypotheek doorgaans maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning kunt lenen. Juridisch gezien betekent dit dat het bedrag dat u boven de taxatiewaarde biedt, met eigen geld moet worden gefinancierd, omdat de overheid heeft besloten dat de hypotheekregel maximaal lenen tot waarde woning is, met een uitzondering van 106% voor energiebesparende maatregelen. Een koopovereenkomst is een bindende juridische afspraak, waarbij een voorbehoud van financiering u de mogelijkheid biedt om de koop te ontbinden als de financiering niet rondkomt. De notaris speelt een sleutelrol bij de juridische overdracht en het opmaken van de hypotheekakte, waarin het hypotheekbedrag en de bijbehorende hypotheekvoorwaarden worden vastgelegd.

Fiscaal gezien is de hypotheekrenteaftrek het meest in het oog springende punt. Rente is namelijk alleen aftrekbaar over de zogenaamde eigenwoningschuld, wat het deel van de hypotheek is dat gebruikt wordt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de woning. Als u meer biedt dan de taxatiewaarde, wordt het deel van de overbieden hypotheek boven deze taxatiewaarde door de Belastingdienst niet altijd erkend als hypotheek als eigenwoningschuld in box 1, tenzij u kunt aantonen dat het bestemd is voor verbeteringen aan de woning. Dit betekent dat de rente over dit overboden bedrag niet fiscaal aftrekbaar is, wat uw netto maandlasten aanzienlijk verhoogt (overwaarde hypotheek heeft als nadeel niet aftrekbare hypotheekrente). De fiscaliteit rond eigen woning is enorm complex, en een hypotheekadviseur kan u uitleg geven over de fiscale regelgeving eigen woning en de gevolgen van overbieden voor uw persoonlijke situatie.

Welke strategieën zijn effectief bij overbieden in een concurrerende woningmarkt?

Om effectief te zijn bij overbieden in een concurrerende woningmarkt, vraagt het om een slimme aanpak. De basis ligt in grondige financiële voorbereiding en het exact kennen van uw leencapaciteit, want het bedrag boven de taxatiewaarde moet u altijd met eigen geld financieren voor uw overbieden hypotheek. Een Hypotheekbelofterapport kan hierbij uw slagkracht aantonen. Doe daarnaast uitgebreid marktonderzoek: bekijk recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen (via bijvoorbeeld het Kadaster) en de lokale trends, zodat u een realistisch en tegelijk concurrerend bod kunt neerleggen.

Bij het uitbrengen van een bod zijn er verschillende tactieken. U kunt ervoor kiezen om op te vallen met een afwijkend bedrag in plaats van een standaard rond getal. Ook al telt de prijs zwaar mee, het toevoegen van een persoonlijke brief aan de verkoper kan een ‘emotionele klik’ creëren en uw gunfactor verhogen, wat soms doorslaggevend is. Wees voorbereid op snel handelen en overweeg (wel met inzicht in de risico’s) een bod zonder voorbehoud van financiering als de marktomstandigheden en uw financiële situatie dat toelaten. Geduld tijdens eventuele onderhandelingen en het onderbouwen van uw bod met objectieve argumenten, zoals de staat van de woning of vergelijkbare huizen, kunnen uw kansen verder vergroten. Onthoud dat overbieden niet altijd de juiste stap is; een weloverwogen beslissing op basis van alle factoren is van groot belang.

Wat zijn de risico’s en voordelen van overbieden voor starters en eerste kopers?

Voor starters en eerste kopers kan overbieden de kans om een woning te krijgen vergroten in een competitieve markt, maar het brengt ook financiële uitdagingen met zich mee, vooral door hun vaak beperkte budget. Starters op de woningmarkt moeten het bedrag van het overbieden hypotheek boven de taxatiewaarde met eigen geld financieren, wat een grote opgave kan zijn omdat starters vaak een beperkt budget hebben. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt starters dan ook om niet alles uit de kast te trekken voor woning om financiële problemen te voorkomen. Hoewel de Starterslening een waardevol instrument is dat kan leiden tot tot wel 20% meer hypotheek, en het verschil tussen de koopsom woning en maximale hypotheekbedrag kan overbruggen zonder rente en aflossing de eerste drie jaar, betekent dit wel de opbouw van extra schuld. De concurrentie op de woningmarkt, mede door investeerders en leennormen, maakt de koopmarkt al lastiger voor koopstarters, waardoor overbieden soms de enige weg naar een eigen huis lijkt. Toch kan de Starterslening in uitzonderlijke situaties zelfs gebruikt worden voor overbieden, en bieden startershypotheken soms speciale tarieven voor starters of de mogelijkheid dat ouders meetekenen om de leencapaciteit te vergroten.

Hoe werkt overbieden in relatie tot taxatiewaarde en hypotheekvoorwaarden?

Overbieden heeft een directe en belangrijke relatie met de taxatiewaarde van de woning en de daaruit voortvloeiende hypotheekvoorwaarden, omdat geldverstrekkers de maximale overbieden hypotheek altijd baseren op de laagste van de koopsom of de vastgestelde taxatiewaarde van de woning. Dit betekent dat u voor uw hypotheek doorgaans maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen, met een uitzondering tot 106% voor energiebesparende maatregelen. Wanneer uw bod hoger is dan de door een beëdigd taxateur vastgestelde taxatiewaarde, moet het verschil tussen het geboden bedrag en deze taxatiewaarde altijd met eigen geld gefinancierd worden, aangezien de hypotheek niet hoger mag zijn dan de taxatiewaarde van de woning. Bovendien beïnvloedt de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de woningwaarde (de ‘Loan-to-Value’ of LTV) de hypotheekvoorwaarden, zoals de rentetarieven; een lagere LTV-ratio, mogelijk door een hogere eigen inleg bij overbieden, kan leiden tot een gunstiger rentetarief omdat het risico voor de geldverstrekker afneemt.

Wanneer is overbieden verstandig en wat zijn alternatieven zoals eerlijk bieden of onderhandelen?

Overbieden is verstandig wanneer u opereert in een zeer competitieve woningmarkt met een hoge vraag en beperkt aanbod, omdat dit een noodzakelijke stap kan zijn voor het bemachtigen van een gewilde woning en u een voorsprong geeft in de onderhandelingen. Het is hierbij cruciaal dat u uw financiële draagkracht goed kent, aangezien elk bedrag dat u boven de taxatiewaarde biedt voor uw overbieden hypotheek altijd met eigen geld gefinancierd moet worden, waardoor u het risico loopt meer te betalen dan de woning waard is.

Als alternatieven voor puur overbieden kunt u kiezen voor een strategie van slim onderhandelen of het uitbrengen van een ‘eerlijk’ bod aangevuld met aantrekkelijke voorwaarden voor de verkoper. Dit kan door een openingsbod te plaatsen met voldoende onderhandelingsruimte, of door specifiek te zoeken naar woningen die al langer te koop staan, wat vaak minder concurrentie en meer onderhandelingsruimte oplevert. Een effectieve tactiek kan ook zijn om een bod uit te brengen zonder voorbehoud van financiering – eventueel met behulp van een dienst als ‘Bieden met Zekerheid’ – wat de kans op een winnend bod voor de verkoper aanzienlijk verhoogt, omdat er dan geen lange wachttijd is voor de financiering. Daarnaast kunt u zich onderscheiden met niet-financiële aspecten, zoals een flexibele opleverdatum, wat voor de verkoper een strategisch voordeel bij bieden kan zijn. Als overbieden of de aankoop überhaupt niet haalbaar blijkt, is het ook verstandig om te wachten tot de markt gunstiger is of een ander type woning te overwegen, zoals appartementen of rijtjeshuizen.

Hoe kun je je hypotheek verhogen na overbieden?

Na een succesvolle bieding waarbij je hebt overboden, kun je je hypotheek verhogen, al is het belangrijk te onthouden dat het bedrag dat je boven de taxatiewaarde van de woning hebt geboden, doorgaans met eigen geld gefinancierd moet worden. Een hypotheek is immers een lening met de woning als onderpand, en je kunt maximaal 100% van de taxatiewaarde lenen. Een verhoging van je hypotheek is wel mogelijk voor bijvoorbeeld waardeverhogende verbouwingen, zoals een aanbouw, of voor energiebesparende maatregelen. In dat laatste geval kun je zelfs tot maximaal 106% van de woningwaarde lenen, mits je kunt aantonen dat het geld bestemd is voor zulke verbeteringen aan de woning.

Om je hypotheek te verhogen na een overbieding, zijn er verschillende routes. Allereerst moet de geldverstrekker opnieuw je inkomen en de (nieuwe) taxatiewaarde van de woning beoordelen. Een veelvoorkomende manier is het benutten van een eventueel bestaande hogere inschrijving in het Kadaster. Dit betekent dat bij het afsluiten van je oorspronkelijke hypotheek al een hoger bedrag is vastgelegd dan je daadwerkelijk hebt geleend, waardoor je de extra ruimte later eenvoudiger kunt opnemen zonder opnieuw naar de notaris te hoeven. Als dit niet het geval is, zul je voor een hypotheekverhoging opnieuw langs de notaris moeten voor het opmaken van een nieuwe hypotheekakte, en zijn er advieskosten en taxatiekosten aan verbonden. Het is altijd verstandig om een hypotheekadviseur te raadplegen om de beste optie voor jouw specifieke situatie te bepalen en te kijken hoe de verhoogde overbieden hypotheek past binnen je maandlasten en de fiscale regelgeving rondom hypotheekrenteaftrek.

Wat zijn de mogelijkheden en aandachtspunten bij het oversluiten van je hypotheek na overbieden?

Na overbieden en de uiteindelijke aankoop van je woning, kan het oversluiten van je hypotheek interessant zijn voor het verkrijgen van lagere maandlasten of betere voorwaarden, vooral als de actuele hypotheekrente gunstiger is dan destijds. De mogelijkheden omvatten het vastzetten van een lagere rente voor een lange periode, het aanpassen van de hypotheekvorm aan je veranderde persoonlijke situatie, of het benutten van eventuele overwaarde. Deze overwaarde kan ontstaan doordat de woningwaarde na het overbieden is gestegen, en kan gebruikt worden voor waardeverhogende verbouwingen, wat je overbieden hypotheek verder kan optimaliseren. Let echter op belangrijke aandachtspunten zoals de boeterente die je huidige geldverstrekker kan berekenen voor vroegtijdig aflossen, en de bijkomende kosten voor een nieuwe taxatie, notaris en hypotheekadvies. Ook is een nieuwe financiële beoordeling vereist en kan een lagere hypotheekrenteaftrek door de Belastingdienst een rol spelen, vooral als delen van de nieuwe hypotheek niet direct de eigenwoningschuld betreffen.

Hoe kan een overbruggingshypotheek helpen bij het financieren van een overbieding?

Een overbruggingshypotheek kan direct helpen bij het financieren van een overbieding door u toegang te geven tot de overwaarde van uw huidige woning, nog voordat deze verkocht is. Zoals u weet, moet het bedrag dat u boven de taxatiewaarde van de nieuwe woning biedt, vaak met eigen geld betaald worden. Een overbruggingshypotheek functioneert als een tijdelijk voorschot op de verwachte overwaarde van uw oude huis, waardoor u dit kapitaal alvast kunt gebruiken voor de aankoop van uw droomhuis. Deze extra lening bovenop uw bestaande hypotheek zorgt ervoor dat u het benodigde eigen geld meteen beschikbaar heeft, wat uw positie als bieder aanzienlijk sterker maakt in een concurrerende markt. De maximale hoogte van deze lening hangt af van de verwachte overwaarde van uw huidige woning, waarbij banken meestal tussen de 80% en 98% van die overwaarde verstrekken. Een belangrijk voordeel is dat de overbruggingshypotheek niet wordt meegenomen in de berekening van uw maximale hypotheek voor de nieuwe woning, waardoor uw leencapaciteit voor de koopsom zelf niet vermindert. Het is een kortlopende lening, doorgaans met een maximale looptijd van twee jaar, die volledig wordt afgelost zodra de verkoop van uw oude huis rond is en de overwaarde vrijkomt. Wel is het goed om te weten dat de rente op een overbruggingshypotheek vaak hoger ligt dan bij een gewone hypotheek, en er een risico is op dubbele maandlasten als de verkoop van uw oude woning langer duurt dan verwacht of de daadwerkelijke overwaarde lager uitvalt.

Veelgestelde vragen over overbieden bij een hypotheek

Kan ik altijd overbieden bij een hypotheekaanvraag?

Nee, u kunt niet altijd het overboden bedrag volledig meefinancieren in uw hypotheekaanvraag. De reden hiervoor is dat u voor uw hypotheek doorgaans maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning kunt lenen. Als u meer biedt dan deze taxatiewaarde, moet u het verschil met eigen geld betalen. Een uitzondering hierop is mogelijk als u investeert in energiebesparende maatregelen, dan kunt u soms tot 106% van de woningwaarde financieren, mits dit aantoonbaar is. Uw maximale hypotheek is dus niet alleen afhankelijk van uw inkomen, maar ook van de vastgestelde marktwaarde van de woning.

Hoeveel eigen geld moet ik meenemen bij overbieden?

De hoeveelheid eigen geld die u moet meenemen bij overbieden, is precies het bedrag waarmee uw bod de vastgestelde taxatiewaarde van de woning overstijgt. Geldverstrekkers financieren namelijk voor uw overbieden hypotheek doorgaans maximaal 100% van deze taxatiewaarde. Dit betekent dat als u bijvoorbeeld €400.000 biedt op een huis met een taxatiewaarde van €380.000, u €20.000 aan eigen geld moet inbrengen. Dit kapitaal kan uit verschillende bronnen komen, zoals uw spaargeld, een belastingvrije schenking van ouders (in 2025 eenmalig tot €32.195) of de overwaarde uit de verkoop van uw huidige woning. Ook beleggingen kunnen voor een deel, vaak tussen 70% en 90% van hun waarde, meetellen als eigen geld. Wist u dat een jonge starter in 2022 gemiddeld zo’n €40.000 aan eigen geld meebracht? Het exacte bedrag hangt dus af van uw bod en de taxatie.

Wat doet een taxateur bij een overbieding?

Een taxateur speelt een belangrijke, maar specifieke rol bij een overbieding, doordat de hypotheekverstrekker de maximale overbieden hypotheek baseert op de taxatiewaarde van de woning, en niet op het hogere bod. De taxateur, ingeschakeld door de huiskoper, voert na acceptatie van het bod een taxatie uit om de officiële marktwaarde vast te stellen voor hypothecaire financiering. Dit gebeurt via een objectief oordeel, waarbij de taxateur de woning inspecteert op afmetingen, ligging, bouwkundige staat en afwerking, en deze vergelijkt met recent verkochte, vergelijkbare woningen in de omgeving. Het is hierbij cruciaal dat de taxateur onafhankelijk is en niet betrokken is bij de aan- of verkoop van de woning, en een waardevoorstel kan afkeuren als dit niet realistisch is. De uiteindelijke taxatiewaarde wordt vastgesteld door een fysieke inspectie en is bepalend voor hoeveel u maximaal kunt lenen.

Hoe beïnvloedt overbieden mijn maandlasten en betaalbaarheid?

Overbieden heeft een directe en aanzienlijke invloed op uw maandlasten en daarmee op uw algehele financiële betaalbaarheid, omdat het de totale koopsom van de woning verhoogt. Voor uw overbieden hypotheek kunt u namelijk maximaal 100% van de taxatiewaarde van de woning lenen; het bedrag dat u daarboven biedt, moet u met eigen geld financieren. Dit betekent dat u, naast de hogere koopsom, ook te maken krijgt met hogere maandlasten voor het geleende bedrag, plus het verlies van hypotheekrenteaftrek over het overboden deel dat niet voor woningverbetering dient. De rente over dat extra, niet-aftrekbare deel verhoogt uw netto maandlasten aanzienlijk, wat een grote impact heeft op uw maandbudget en de beoordeling van uw betaalbaarheid maandlasten door geldverstrekkers. Hypotheeklasten zijn vaak de grootste maandelijkse lasten, dus elke verhoging, zoals die door overbieden, vraagt een kritische afweging van uw financiële draagkracht, niet alleen nu maar ook in de toekomst.