Hypotheek voor huis in buitenland: alles wat u moet weten

Een hypotheek voor een huis in het buitenland regelen is een complexe onderneming die aanzienlijk verschilt van een hypotheek in eigen land. Nederlandse banken vinden het vaak moeilijk om zo’n lening te verstrekken, waardoor u mogelijk aangewezen bent op buitenlandse banken met potentieel hogere rentetarieven en niet-aftrekbare hypotheekrente; wij leiden u door alle aspecten, van aanvraag en voorwaarden tot juridische, fiscale en financiële risico’s, en het belang van deskundig advies.

Samenvatting

Een hypotheek voor een huis in het buitenland is complex, vaak met hogere rentetarieven, lagere maximale lening (70%-80% van woningwaarde) en zonder hypotheekrenteaftrek in Nederland, vooral voor vakantiewoningen.
Het aanvraagproces verloopt via buitenlandse banken met vijf stappen: oriënteren, documenten verzamelen, formele aanvraag, beoordeling/offerte en afsluiting bij een lokale notaris.
Voorwaarden verschillen per land en zijn doorgaans strenger dan in Nederland, inclusief hogere vereiste eigen inbreng, lokale wetgeving en risico’s zoals wisselkoersschommelingen bij leningen in vreemde valuta.
Extra kosten zoals notariskosten, taxatie, registratierechten en verplichte verzekeringen verhogen de totale financieringsprijs; deskundig advies is daarom essentieel.
Alternatief voor financiering is een Nederlandse tweede hypotheek met onderpand in Nederland, bijvoorbeeld via Nationale Nederlanden, om hogere kosten en fiscale nadelen van buitenlandse hypotheken te vermijden.

Wat is een hypotheek voor een huis in het buitenland?

Een hypotheek voor een huis in het buitenland is een lening waarbij een woning in een ander land als onderpand dient om de aankoop ervan te financieren. In tegenstelling tot een hypotheek in eigen land, waar Nederlandse banken de lokale markt en wetgeving goed kennen, is het voor hen vaak moeilijk om dergelijke leningen te verstrekken, omdat de zekerheden anders liggen dan in Nederland. Hierdoor bent u vaker aangewezen op buitenlandse banken in het land zelf, die gespecialiseerde maatwerkproducten aanbieden, specifiek gericht op niet-ingezeten kopers. De rentetarieven zijn bij een hypotheek voor huis in het buitenland doorgaans hoger dan bij een Nederlandse hypotheek, en de betaalde hypotheekrente is in Nederland niet aftrekbaar, zeker als het een vakantiewoning betreft die niet als hoofdverblijf dient. Bovendien kunt u in het buitenland vaak een lagere maximale hypotheek krijgen, vaak slechts 70% tot 80% van de woningwaarde, wat aanzienlijk verschilt van de Nederlandse financieringsmogelijkheden. Deskundig hypotheekadvies is daarom onmisbaar om door de complexe juridische, fiscale en financiële aspecten te navigeren.

Hoe werkt het aanvragen van een buitenlandse hypotheek?

Het aanvragen van een hypotheek voor een huis in het buitenland omvat een gespecialiseerd en uitgebreid proces, waarbij u zich voornamelijk richt op buitenlandse financiële instellingen. Dit aanvraagproces bestaat vaak uit vijf stappen, die aanzienlijk kunnen verschillen van een binnenlandse hypotheekaanvraag:

Oriëntatie en voorbereiding: U begint met het zorgvuldig onderzoeken van de hypotheekmarkt in het land van uw keuze en de specifieke voorwaarden voor buitenlandse kopers. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur kan hierbij van grote waarde zijn.
Documentatie verzamelen: Buitenlandse banken vragen om uitgebreide documenten. Denk aan bewijs van stabiel inkomen, bankafschriften die uw eigen vermogen aantonen, en vaak een officiële taxatie van de aan te kopen woning.
Formele aanvraag indienen: Nadat alle documenten compleet zijn, dient u de definitieve aanvraag in bij de gekozen buitenlandse bank. Hierbij worden uw financiële situatie en de woning in detail beoordeeld.
Beoordeling en offerte: De bank beoordeelt uw aanvraag volgens hun lokale criteria. Bij goedkeuring ontvangt u een hypotheekofferte met daarin de specifieke voorwaarden, zoals rentetarieven (bijvoorbeeld een vaste rente van 2,90% voor 3 jaar in Griekenland, gemeten in januari 2025) en de maximale lening, die vaak 70% tot 80% van de woningwaarde bedraagt.
Afsluiting bij de notaris: Na acceptatie van de offerte vindt de definitieve ondertekening van de hypotheekakte plaats bij een lokale notaris in het buitenland.

Houd er rekening mee dat de doorlooptijd van zo’n aanvraag kan variëren en langer kan zijn dan u gewend bent, en de betaalde hypotheekrente is in Nederland niet aftrekbaar. Hoewel sommige aanbieders, zoals Argenta, een online aanvraagproces faciliteren, blijft deskundig hypotheekadvies essentieel om door alle juridische, fiscale en financiële nuances te navigeren.

Welke voorwaarden gelden voor een hypotheek op een woning in het buitenland?

De voorwaarden voor een hypotheek voor een huis in het buitenland verschillen sterk per land en geldverstrekker, maar zijn doorgaans strenger dan voor een binnenlandse hypotheek. U kunt vaak een lagere maximale hypotheek krijgen, meestal slechts 70% tot 80% van de woningwaarde, wat een aanzienlijke eigen inbreng van minstens 20% tot 30% noodzakelijk maakt. De rentetarieven zijn over het algemeen hoger door het grotere risico voor banken, en de betaalde hypotheekrente is in Nederland niet aftrekbaar, zeker als het een vakantiewoning betreft die niet als hoofdverblijf dient.

Een buitenlandse hypotheek is een maatwerkproduct met specifieke lokale eisen. Voor een hypotheek in Spanje gelden bijvoorbeeld veelal een max_leenbedrag van 70% van de aankoopprijs of getaxeerde waarde (eigen_bijdrage: 30%), een looptijd van maximaal 25 jaar en de leeftijdsgrens dat de lening volledig afgelost moet zijn voor 75 jaar. Spaanse hypotheekvoorwaarden kunnen verschillen voor buitenlandse kopers; bijvoorbeeld buitenlanders die al >2 jaar wonend en belastingplichtig zijn in Spanje kunnen mogelijk andere condities krijgen. Hypotheek in buitenlandse valuta brengt een extra risico met zich mee door wisselkoersschommelingen, wat kan leiden tot een verhoging van de schuldwaarde. Landen zoals Portugal hanteren voor buitenlanders ook strengere voorwaarden en rentetarieven dan Portugese ingezetenen. Soms is een Nederlandse hypotheek met een Nederlandse woning als onderpand een optie voor de financiering tweede huis in buitenland, al heeft dit ook eigen voorwaarden. Gezien de complexiteit is deskundig hypotheekadvies onmisbaar.

Wat zijn de verschillen tussen een buitenlandse en een Nederlandse hypotheek?

De verschillen tussen een hypotheek voor een huis in het buitenland en een Nederlandse hypotheek zijn aanzienlijk en liggen voornamelijk in de toegankelijkheid, voorwaarden en fiscale behandeling. Nederlandse banken verstrekken zelden hypotheken voor woningen in het buitenland, voornamelijk omdat de lokale wet- en regelgeving en de bijbehorende zekerheden in het buitenland complexer en onbekender zijn voor hen; hierdoor bent u doorgaans aangewezen op buitenlandse geldverstrekkers. Deze buitenlandse hypotheken zijn vaak maatwerkproducten en komen door het hogere risico voor de banken met hogere rentetarieven dan die van een Nederlandse hypotheek, waarvan de rente over het algemeen lager is dan in andere landen. Bovendien is de betaalde hypotheekrente in Nederland niet aftrekbaar, zeker wanneer het een vakantiewoning betreft en niet uw hoofdverblijf.

Een ander kritiek verschil betreft de maximale financiering. Een hypotheek voor een huis in het buitenland dekt vaak slechts 70% tot 80% van de woningwaarde, wat een aanzienlijk hogere eigen inbreng noodzakelijk maakt, in schril contrast met Nederlandse hypotheken die historisch tot 100-125% van de woningwaarde konden financieren. Daarbij komt het extra risico van wisselkoersschommelingen als de lening wordt afgesloten in een buitenlandse valuta. Hoewel een Nederlandse hypotheekverstrekker geen hypotheek verstrekt voor een huis in het buitenland, is een alternatief soms wel mogelijk: een tweede Nederlandse hypotheek met een Nederlandse woning als onderpand kan dienen voor de financiering van een tweede huis in het buitenland, maar dit heeft eveneens specifieke, vaak strengere, voorwaarden dan een reguliere hypotheek.

Welke rentetarieven en hypotheekaanbieders zijn er voor huizen in het buitenland?

Voor een hypotheek voor huis in het buitenland bent u hoofdzakelijk aangewezen op buitenlandse banken en gespecialiseerde financiële dienstverleners in het land van aankoop, aangezien Nederlandse banken zelden leningen verstrekken voor woningen buiten Nederland. De rentetarieven voor een hypotheek voor huis in het buitenland zijn doorgaans hoger dan voor een hypotheek in Nederland, omdat banken in het buitenland het risico bij niet-ingezeten kopers groter inschatten. Bovendien is de betaalde hypotheekrente in Nederland niet aftrekbaar, zeker niet als het een vakantiewoning betreft die niet als hoofdverblijf dient.

Rentetarieven zijn vrijwel altijd maatwerk voor buitenlanders en kunnen sterk variëren per land en individuele situatie. In Spanje, bijvoorbeeld, liggen de rentetarieven voor buitenlanders in 2024 vaak vanaf 2,7%, maar deze kunnen oplopen tot gemiddeld 3,8%, en lagere rentes gaan soms gepaard met dure verzekeringen. De reeds genoemde vaste rente van 2,90% voor 3 jaar in Griekenland (januari 2025) is een specifiek voorbeeld van een dergelijk aanbod. Landen als Portugal hanteren voor buitenlanders eveneens strengere voorwaarden en rentetarieven dan voor Portugese ingezetenen, zonder standaard vaste tarieven. Om het complexe aanbod van buitenlandse hypotheekaanbieders, zoals lokale banken, gespecialiseerde verstrekkers en adviesbureaus zoals Hypotheek & Buitenland, te navigeren, is deskundig hypotheekadvies essentieel. Zo kunt u de beste voorwaarden en rentes vergelijken die passen bij uw specifieke plannen.

Welke juridische en fiscale aspecten spelen bij een buitenlandse hypotheek?

Wanneer u een hypotheek voor een huis in het buitenland afsluit, krijgt u te maken met specifieke juridische en fiscale regels. Een belangrijk fiscaal punt is dat de betaalde hypotheekrente in Nederland meestal niet aftrekbaar is, vooral niet voor een vakantiewoning die niet als hoofdverblijf dient. Soms kan een belastingverdrag tussen Nederland en het betreffende land hierop van invloed zijn. Op juridisch vlak gelden de lokale wetten van het aankoopland voor bijvoorbeeld eigendomsrechten, hypotheekaktes en aansprakelijkheid, die sterk kunnen afwijken van wat u in Nederland gewend bent. Daarnaast vormt een lening in een buitenlandse valuta een extra risico, omdat wisselkoersschommelingen de schuldwaarde kunnen verhogen de Spaanse Hypotheekwet 5/2019 erkent dit bijvoorbeeld voor ‘Foreign Currency Mortgages’. Vanwege deze complexiteit is deskundig hypotheekadvies over internationale wet- en belastingregels absoluut noodzakelijk.

Welke financiële risico’s en extra kosten komen kijken bij een hypotheek voor een huis in het buitenland?

Bij een hypotheek voor een huis in het buitenland krijgt u te maken met specifieke financiële risico’s en bijkomende kosten die een goede voorbereiding onmisbaar maken. Allereerst zijn de rentetarieven doorgaans hoger dan in Nederland, vaak omdat banken een groter risico zien bij buitenlandse kopers, wat direct leidt tot hogere maandlasten. Daarbij komt dat de betaalde hypotheekrente in Nederland meestal niet aftrekbaar is, vooral als het een vakantiewoning betreft en niet uw hoofdverblijf, waardoor uw netto maandlasten hoger uitvallen. Een ander groot financieel risico is de noodzaak van een aanzienlijk hogere eigen inbreng, aangezien banken in het buitenland vaak maar 70% tot 80% van de woningwaarde financieren. Ook brengt een lening in een buitenlandse valuta een extra risico met zich mee, omdat wisselkoersschommelingen de schuldwaarde kunnen verhogen.

Naast de hogere rentes en benodigde eigen inbreng, zijn er diverse extra kostenposten die u in uw begroting moet opnemen:

Notariskosten: Voor de hypotheekakte en de eigendomsoverdracht in het aankoopland, die aanzienlijk kunnen zijn.
Taxatiekosten: Verplicht voor de waardebepaling van de woning door een lokale taxateur.
Registratierechten en administratiekosten: Deze kosten zijn specifiek voor het land waar u koopt, zoals de registratierechten in Spanje, en kunnen oplopen.
Advies- en bemiddelingskosten: Voor gespecialiseerd hypotheekadvies en de bemiddeling bij het aanvragen van een buitenlandse hypotheek.
Dure verzekeringen: Soms stellen buitenlandse banken aanvullende, dure verzekeringen verplicht, zeker wanneer zij lagere rentes aanbieden.

Het is essentieel om deze bijkomende kosten en de mogelijkheid van onvoorziene kosten mee te nemen in uw financiële planning en voldoende extra geld te reserveren, om zo financiële moeilijkheden te voorkomen.

Hoe kunt u een hypotheek berekenen voor een huis in het buitenland?

Het berekenen van een hypotheek voor een huis in het buitenland is een complexe aangelegenheid die maatwerk vereist, omdat het sterk afhangt van de lokale wet- en regelgeving en de specifieke voorwaarden van buitenlandse banken. Allereerst bepalen buitenlandse geldverstrekkers de maximale lening op basis van een lagere financieringsgraad, vaak slechts 70% tot 80% van de woningwaarde, wat een aanzienlijk hogere eigen inbreng van minstens 20% tot 30% noodzakelijk maakt. Uw stabiele inkomen wordt grondig beoordeeld volgens hun criteria en rentetarieven zijn doorgaans hoger dan in Nederland, aangezien banken het risico bij niet-ingezeten kopers groter inschatten en tarieven vrijwel altijd maatwerk zijn. Daarnaast dient u rekening te houden met bijkomende kosten zoals taxatie-, notaris- en registratiekosten, en de belangrijke fiscale implicatie dat de betaalde hypotheekrente in Nederland meestal niet aftrekbaar is, vooral niet als het een vakantiewoning betreft. Ook brengt een lening in een buitenlandse valuta een extra risico met zich mee door wisselkoersschommelingen, die de schuldwaarde kunnen verhogen. Vanwege al deze nuances is deskundig hypotheekadvies onmisbaar voor een nauwkeurige inschatting, omdat online tools slechts een globale indicatie kunnen geven. Voor algemene berekeningen of om uw maximale hypotheek te berekenen in Nederland, kunt u onze tools gebruiken.

Wat zijn de kosten van een taxatie van een huis voor een buitenlandse hypotheek?

De kosten voor een taxatie van een huis voor een hypotheek voor huis in buitenland variëren sterk per land, de lokale taxateur en het type woning, maar zijn altijd een verplichte uitgave. Buitenlandse banken eisen deze officiële waardebepaling om de waarde van het onderpand vast te stellen, zoals bijvoorbeeld in Spanje een taxatie van de woning specifiek vereist is voor een hypotheekaanvraag. Hoewel concrete bedragen voor het buitenland zeer plaatselijk en specifiek zijn, bedragen de taxatiekosten voor een vergelijkbare woning in Nederland doorgaans tussen de € 600 en € 800. De uiteindelijke prijs wordt beïnvloed door de complexiteit van de woning en de tarieven van de plaatselijke, onafhankelijke en gecertificeerde taxateur. Belangrijk is dat deze taxatiekosten, net als andere kosten gerelateerd aan een buitenlandse hypotheek, in Nederland meestal niet aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting, zeker als het een vakantiewoning betreft die niet als hoofdverblijf dient. Voor meer algemene informatie over wat een taxatierapport kost, kunt u terecht op onze pagina over taxatiekosten.

Hoe helpt Nationale Nederlanden bij het afsluiten van een hypotheek voor een huis in het buitenland?

Nationale Nederlanden helpt bij het financieren van een huis in het buitenland voornamelijk door middel van het benutten van de overwaarde op uw eigen woning in Nederland als onderpand. Net als de meeste Nederlandse hypotheekbanken verstrekt Nationale Nederlanden geen hypotheken die direct een huis in het buitenland als onderpand hebben, omdat de lokale wet- en regelgeving in het buitenland complexer en onbekender is. In plaats daarvan kunt u bij Nationale Nederlanden een tweede hypotheek afsluiten of uw bestaande hypotheek verhogen, mits u een forse overwaarde heeft op uw Nederlandse woning. Dit biedt een alternatieve manier om de aankoop van een tweede woning of recreatiewoning in het buitenland te financieren, waarbij u de hogere rentetarieven en de niet-aftrekbare hypotheekrente van buitenlandse banken in Nederland omzeilt.

Veelgestelde vragen over hypotheken voor huizen in het buitenland