Wat is een bankgarantie hypotheek en hoe werkt het?

Een bankgarantie hypotheek is een financiële zekerheid waarbij een bank of financiële instelling garandeert dat de waarborgsom – vaak 10% van de koopsom – aan de verkoper wordt betaald, mocht de koper niet aan zijn verplichtingen voldoen. Dit dient als alternatief voor het zelf direct storten van de waarborgsom bij de aankoop van een woning.

Op deze pagina leert u wat een bankgarantie in de context van een hypotheek precies inhoudt en hoe deze verschilt van een waarborgsom of aanbetaling. We bespreken de bijbehorende voorwaarden en kosten, en leiden u door het aanvraagproces bij diverse financiële instellingen. Verder belichten we de juridische gevolgen voor koper en verkoper, de invloed op het hypotheekaanvraagproces, en vergelijken we de bankgarantie met andere zekerheden. Tot slot duiken we in specifieke hypotheekvormen in relatie tot bankgaranties en beantwoorden we veelgestelde vragen.

Samenvatting

Een bankgarantie hypotheek is een financiële zekerheid waarbij de bank garandeert dat de waarborgsom (meestal 10% van de koopsom) aan de verkoper wordt betaald als de koper niet aan zijn verplichtingen voldoet, waardoor de koper niet direct eigen spaargeld hoeft te storten.
De kosten van een bankgarantie liggen meestal tussen 0,1% en 1% van de waarborgsom, met vaste minimumbedragen variërend van circa €175 tot €400, en de aanvraag duurt gemiddeld 5 tot 10 werkdagen.
Bankgarantie verschilt van een waarborgsom doordat het een onherroepelijke belofte van de bank is, niet direct contant geld, en het kan gecombineerd worden met diverse hypotheekvormen zoals annuïteiten-, lineaire- of beleggingshypotheek.
Juridisch gezien biedt de bankgarantie de verkoper zekerheid, kan door de notaris worden ingeroepen bij niet-nakoming, en geldt de garantie meestal één jaar met regresrecht voor de bank op de koper bij uitbetaling.
Een bankgarantie is niet wettelijk verplicht; kopers kunnen ook zelf de waarborgsom storten, maar wordt vaak geëist door verkopers of makelaars om financiële zekerheid te waarborgen tijdens het koopproces.

Wat is een bankgarantie in de context van een hypotheek?

Een bankgarantie hypotheek is een financiële overeenkomst waarbij een bank of financiële instelling als erkende kredietinstelling garandeert dat de afgesproken waarborgsom, doorgaans 10% van de koopsom, aan de verkopende partij wordt betaald indien de koper niet aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst voldoet bij de aankoop van een huis. Deze garantstelling van de bank dient specifiek als zekerheid voor de verkoper tegen het afhaken van de koper, wat cruciaal is in het proces van een woningtransactie. In plaats van dat de koper zelf de waarborgsom van 10% van de koopsom direct stort bij de notaris – wat een aanzienlijk deel van het eigen vermogen kan blokkeren – stelt de bank deze waarborgsom beschikbaar in de vorm van een bankgarantie. Hoewel een bankgarantie juridisch gezien geen lening is, kan deze wel worden gezien als een vorm van een lening van de bank, aangezien de bank een financiële verplichting aangaat namens de koper. De kosten voor een bankgarantie vallen onder de kosten koper en bedragen doorgaans een percentage van de gegarandeerde som, vaak rond de 0,1% tot 1%, met soms een vast minimumbedrag dat kan variëren van circa 175 euro tot 400 euro, afhankelijk van de koopsom en de aanbieder. Deze zekerheid wordt veelal vereist na ondertekening van de koopakte en moet binnen een vastgestelde termijn geregeld zijn.

Waarom is een bankgarantie belangrijk bij het kopen van een huis?

Een bankgarantie is belangrijk bij het kopen van een huis omdat het de verkoper financiële zekerheid biedt dat de waarborgsom – doorgaans 10% van de koopsom – wordt voldaan, mocht de koper de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomen. Dit instrument, vaak aangeduid als een bankgarantie hypotheek, verzekert de nakoming van de koopovereenkomst en stelt borg voor de verplichtingen van de koper. Voor de koper is het van belang omdat het mogelijk maakt om aan de vereiste waarborgsom te voldoen zonder een aanzienlijk deel van het eigen vermogen direct te moeten storten. Het gebruik van een bankgarantie voorkomt bovendien dat de woningkoper een hoge boete, tot 10% van de aankoopprijs, verschuldigd is indien de hypotheekaanvraag onverhoopt mislukt na het verstrijken van de ontbindende voorwaarden.

Hoe verschilt een bankgarantie van een waarborgsom of aanbetaling?

Een bankgarantie hypotheek verschilt fundamenteel van een waarborgsom of aanbetaling door de aard van de financiële zekerheid: een bankgarantie is een onherroepelijke belofte van een bank om de waarborgsom te betalen, terwijl een waarborgsom daadwerkelijk contant geld is dat de koper stort. Waar de waarborgsom – doorgaans 10% van de koopsom – door de koper zelf op de derdenrekening van de notaris wordt gestort en zo een aanzienlijk deel van het eigen vermogen blokkeert, stelt bij een bankgarantie de bank zich garant voor dit bedrag. Dit betekent dat de koper zijn spaargeld niet direct hoeft in te zetten, maar hiervoor wel een vergoeding, vaak 1% van het garantiebedrag, aan de bank betaalt. Een aanbetaling is een bredere term voor een vooruitbetaald bedrag aan de verkoper, bedoeld als blijk van intentie, en is in de context van een woningaankoop vaak synoniem met de waarborgsom, al dan niet gedekt door een bankgarantie.

Welke voorwaarden en kosten zijn verbonden aan een bankgarantie hypotheek?

De belangrijkste voorwaarden en kosten voor een bankgarantie hypotheek houden in dat de bank zich garant stelt voor de waarborgsom van doorgaans 10% van de koopsom, welke de koper binnen zes weken na ondertekening van de koopovereenkomst moet regelen. Hoewel een bankgarantie niet wettelijk verplicht is – het dient als alternatief voor het direct storten van de waarborgsom – verbinden banken hier specifieke voorwaarden aan. Zo kunnen banken eisen dat een deel van het spaargeld wordt verpand of dat de kredietruimte van de koper wordt beperkt, wat dient als extra zekerheid voor de bank. Deze financiële zekerheid kan gecombineerd worden met elke hypotheekvorm die u afsluit.

De kosten van een bankgarantie hypotheek vallen onder de kosten koper en variëren doorgaans. Ze bedragen vaak een percentage van het gegarandeerde bedrag, variërend van 0,1% tot 1%. Daarnaast hanteren veel aanbieders vaste minimumbedragen die per partij verschillen:

Voor woningen tot €500.000 liggen de kosten vaak tussen de €175 en €300. Zo kost een bankgarantie voor een huis van €300.000 doorgaans €300.
Voor woningen boven €500.000 kunnen de kosten oplopen van €275 tot €400.

Het regelen van een bankgarantie duurt gemiddeld 5 tot 10 werkdagen. Bij nieuwbouwprojecten eisen projectontwikkelaars niet altijd een bankgarantie; in dat geval is een getekende koop-/aanneemovereenkomst vereist. Mocht een verlenging van de bankgarantie nodig zijn, bijvoorbeeld bij vertraging in de nieuwbouw, dan zijn hier jaarlijks kosten van circa €150,- aan verbonden. Wanneer de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de bankgarantie wordt ingeroepen, kunnen er aanvullende aanmaningskosten van €35,- in rekening worden gebracht.

Hoe vraag je een bankgarantie aan bij verschillende banken en financiële instellingen?

Het aanvragen van een bankgarantie hypotheek bij verschillende banken en financiële instellingen omvat doorgaans het contacteren van uw hypotheekadviseur, die namens u de aanvraag kan indienen. U kunt hiervoor terecht bij erkende kredietinstellingen zoals ING, Rabobank, of uw eigen huisbank; een adviseur kan dan offertes aanvragen bij diverse geldverstrekkers. Dit gebeurt vaak via geavanceerde systemen zoals HDN, die de mogelijkheid bieden om de aanvraag te verwerken via platforms als Accelerate, Elements/eBlinqx, of Figlo, waarbij relevante gegevens uit uw CRM/Adviespakket kunnen worden overgenomen. Na goedkeuring en het voldoen aan eventuele aanvullende voorwaarden van de bank, zoals het verpanden van spaargeld of een beperking van de kredietruimte als extra zekerheid, wordt de bankgarantie veelal direct op naam van de notaris gesteld. Dit gehele proces duurt gemiddeld 5 tot 10 werkdagen, waarna specifieke aanbieders zoals SNS Bank de definitieve bevestiging van de bankgarantie vervolgens per post naar de woningkoper versturen.

Wat zijn de juridische gevolgen van een bankgarantie voor koper en verkoper?

De juridische gevolgen van een bankgarantie hypotheek voor koper en verkoper liggen primair in de financiële zekerheid die het instrument biedt en de daaruit voortvloeiende rechten en plichten bij niet-nakoming van de koopovereenkomst. Voor de verkoper betekent een bankgarantie een onherroepelijke belofte van de bank dat de waarborgsom – doorgaans 10% van de koopsom – wordt voldaan indien de koper niet aan zijn contractuele verplichtingen voldoet. De notaris is bevoegd om de bankgarantie in te roepen en de waarborgsom van 10% van de koopsom op te eisen namens de verkoper, wat de verkopende partij een krachtige positie geeft, hoewel de waarborgsom vaak niet de volledige schade van de verkoper dekt. Voor de koper fungeert de bankgarantie als een financieel instrument dat het storten van eigen spaargeld overbodig maakt; de bank stelt zich garant voor het bedrag. Mocht de bankgarantie daadwerkelijk worden ingeroepen wegens een tekortkoming van de koper, dan krijgt de bank een regresrecht op de koper, wat betekent dat de koper het uitbetaalde bedrag aan de bank moet terugbetalen. Indien de koop echter rechtsgeldig wordt ontbonden, bijvoorbeeld door het succesvol inroepen van een ontbindende voorwaarde zoals het financieringsvoorbehoud, of als de verkoper de waarborgsom niet opeist na het verstrijken van de voorwaarden, dan vervalt de bankgarantie en vindt er geen uitkering plaats. Een standaard bankgarantie heeft doorgaans een geldigheidstermijn van 1 jaar.

Wanneer en waarom vragen verkopers of makelaars om een bankgarantie?

Verkopers of makelaars vragen doorgaans om een bankgarantie hypotheek om financiële zekerheid te verkrijgen, meestal direct na de ondertekening van de koopovereenkomst. Het voornaamste doel is het garanderen van de waarborgsom, die gewoonlijk 10% van de koopsom bedraagt, voor het geval de koper zijn contractuele verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld als de benodigde hypotheek niet kan worden verkregen. De verkopende makelaar, als vertegenwoordiger van de belangen van de verkoper, eist deze zekerheid om te voorkomen dat de verkopende partij financiële schade lijdt indien de woningtransactie onverhoopt niet doorgaat. De koper heeft dan doorgaans zes weken de tijd om deze bankgarantie te regelen of de waarborgsom zelf te storten.

Hoe beïnvloedt een bankgarantie het hypotheekaanvraagproces?

Een bankgarantie hypotheek heeft een directe invloed op het hypotheekaanvraagproces door de financiële beoordeling die de bank uitvoert en de tijdslijn van de algehele woningtransactie. Voor het verstrekken van een bankgarantie beoordeelt de bank uw financiële draagkracht op een vergelijkbare manier als bij een hypotheekaanvraag, waarbij zij kritisch kijkt naar uw inkomen, vermogen en eventuele andere schulden. Deze beoordeling kan leiden tot aanvullende voorwaarden van de bank, zoals het verpanden van spaargeld of een beperking van uw kredietruimte, wat indirect uw maximale leencapaciteit en de flexibiliteit van uw hypotheekvoorwaarden kan beïnvloeden. Bovendien voegt het proces van het aanvragen van een bankgarantie, dat gemiddeld 5 tot 10 werkdagen duurt en documenten zoals een opdrachtbevestiging en renteaanbod vereist, een extra stap toe aan de totale doorlooptijd van uw hypotheekaanvraag, parallel aan de financieringsvoorbehoudstermijn. Desondanks stroomlijnt het de transactie doordat u niet direct 10% van de koopsom als waarborgsom hoeft te storten, wat cruciaal kan zijn voor kopers die hun eigen vermogen willen behouden.

Bankgarantie vergelijken met andere financiële zekerheden bij een hypotheek

Een bankgarantie hypotheek dient als een specifieke financiële zekerheid die de waarborgsom van doorgaans 10% van de koopsom aan de verkoper garandeert bij niet-nakoming van de koopovereenkomst, als alternatief voor het direct storten van eigen geld. In tegenstelling tot deze aankoopgarantie biedt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een breder financieel vangnet. NHG beschermt zowel de hypotheeknemer als de bank tegen risico’s die de hypotheekbetalingen beïnvloeden, wat resulteert in een mogelijk lagere hypotheekrente en een vangnet bij onvoorziene omstandigheden, tegen een eenmalige kost van doorgaans 0,6% van het hypotheekbedrag. Andere financiële zekerheden omvatten een overlijdensrisicoverzekering, die de achterblijvende partner financiële zekerheid biedt bij overlijden van de hypotheeknemer, en een ouderlijke garantie, waarbij ouders een deel van de hypotheek van hun kind garanderen om zo een hogere lening mogelijk te maken. Specifieke biedgaranties, zoals de Biedgarantie die circa 850 euro kost, beschermen kopers tegen boetes van 10% van de koopsom wanneer zij zonder financieringsvoorbehoud bieden en de financiering onverhoopt toch niet rondkomt. Elk van deze zekerheden heeft een uniek doel en specifieke voorwaarden binnen het complexe landschap van woningfinanciering.

Regiobank hypotheek en de mogelijkheden voor een bankgarantie

Regiobank staat bekend om haar persoonlijke benadering en lokale aanwezigheid, wat ook van toepassing is op de mogelijkheden voor een bankgarantie hypotheek. Hoewel Regiobank als ‘persoonlijke bank in de buurt’ niet altijd direct als de primaire verstrekker van bankgaranties opereert zoals de grote commerciële banken, faciliteert zij dit proces wel effectief via haar uitgebreide netwerk van zelfstandige en onafhankelijke hypotheekadviseurs. Deze lokale adviseurs bieden direct contact en fungeren als uw huisbank, waarbij ze u adviseren over de benodigde bankgarantie en de aanvraag namens u kunnen indienen bij geschikte geldverstrekkers. Dit persoonlijke hypotheekadvies, waarvoor de kosten doorgaans tussen de 1.500 en 3.000 euro liggen, is een kenmerkende service van Regiobank, die door klanten zeer gewaardeerd wordt met hoge beoordelingen, zoals een 9 voor klanttevredenheid volgens de Consumentenbond.

Hypotheekvormen en hun relatie tot bankgaranties

De bankgarantie hypotheek functioneert als een financiële zekerheid voor de waarborgsom, onafhankelijk van de specifieke hypotheekvorm die u kiest voor de aankoop van een woning. Of u nu kiest voor een annuïteiten hypotheek, lineaire hypotheek, aflossingsvrije hypotheek, of zelfs een levenhypotheek – hypotheekvormen die worden aangeboden door diverse geldverstrekkers zoals Obvion, Lloyds Bank en RegioBank – de bankgarantie blijft een afzonderlijk product. Wel is het zo dat de bank uw algehele financiële draagkracht beoordeelt voor zowel de hypotheek als de bankgarantie. Deze beoordeling kijkt naar uw inkomen, vermogen en eventuele andere schulden, en bepaalt of u in aanmerking komt voor de gewenste hypotheekvorm én of de bank bereid is om namens u garant te staan voor de waarborgsom. Ook een bankspaarhypotheek, die bestaat uit twee delen (een aflossingsvrije lening en een spaarrekening), kan gecombineerd worden met een bankgarantie, waarbij de bancaire beoordeling van uw totale financiële positie altijd leidend is.

Beleggingshypotheek en het gebruik van bankgaranties

Hoewel een beleggingshypotheek zich kenmerkt door de koppeling van aflossing aan beleggingsresultaten, is het gebruik van een bankgarantie hypotheek voor de waarborgsom bij de aankoop van een huis net zo gangbaar als bij andere hypotheekvormen. De bankgarantie functioneert namelijk als een onafhankelijke financiële zekerheid voor de verkoper. Een beleggingshypotheek biedt de flexibiliteit van een beleggingshypotheek, vaak gecombineerd met de zekerheid van een spaarhypotheek. Bij de verstrekking van de bankgarantie zal de bank wel altijd uw totale financiële positie beoordelen, waarbij de aard en de potentiële risico’s van uw beleggingshypotheek, zoals het ontbreken van een gegarandeerde eindwaarde, meewegen in de bepaling van uw algehele draagkracht.

Veelgestelde vragen over bankgarantie hypotheek

Hoe lang duurt het om een bankgarantie te regelen?

Het regelen van een bankgarantie hypotheek omvat een proces van aanvraag en beoordeling door de bank. Hoewel deze financiële beoordeling en goedkeuring zorgvuldig gebeuren en tijd kosten, wordt de bankgarantie, eenmaal goedgekeurd, binnen 1 uur na beoordeling naar het notarisdossier gestuurd. Dit snelle digitale transport, vaak gefaciliteerd via geavanceerde systemen zoals HDN, draagt bij aan een efficiënte afwikkeling van deze zekerheid bij de aankoop van een woning.

Kan ik een bankgarantie combineren met andere hypotheekproducten?

Ja, een bankgarantie hypotheek kan uitstekend gecombineerd worden met diverse andere hypotheekproducten en aanvullende financiële zekerheden. Dit komt doordat de bankgarantie primair functioneert als een onafhankelijke financiële belofte aan de verkopende partij, los van de specifieke structuur van uw hypotheeklening. Zo kunt u een bankgarantie bijvoorbeeld combineren met een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), wat extra zekerheid biedt voor zowel koper als geldverstrekker. Daarnaast is het mogelijk om een bankgarantie te gebruiken in combinatie met aanvullende verzekeringen, zoals een overlijdensrisicoverzekering die vaak aan de hypotheek verpand wordt. Zelfs modernere producten zoals een verduurzamingshypotheek, aangeboden door veel banken voor energiebesparende investeringen, sluiten het gebruik van een bankgarantie niet uit. Het zijn allemaal afzonderlijke financiële instrumenten die naast elkaar kunnen bestaan om uw woningfinanciering te optimaliseren.

Wat gebeurt er als de bankgarantie niet wordt gebruikt?

Wanneer de bankgarantie hypotheek niet wordt ingeroepen, betekent dit dat de financiële zekerheid die de bank heeft gesteld voor de waarborgsom, overbodig is geworden. Dit gebeurt in twee voornaamste scenario’s: enerzijds, wanneer de aankoop van de woning succesvol en zonder problemen wordt afgerond en de koper volledig aan zijn verplichtingen voldoet. In dat geval, na de officiële levering, zal de notaris de bank informeren dat de bankgarantie is vervallen en de bank haar garantstelling kan opheffen. Anderzijds, wanneer de koopovereenkomst rechtsgeldig wordt ontbonden – bijvoorbeeld door het tijdig inroepen van een ontbindende voorwaarde zoals het financieringsvoorbehoud – en de koper niet in gebreke is. In beide gevallen vindt er geen uitkering plaats vanuit de bankgarantie aan de verkoper. Houd er rekening mee dat de betaalde kosten voor het afsluiten van de bankgarantie (die onder de kosten koper vallen) niet worden terugbetaald aan de woningkoper.

Is een bankgarantie verplicht bij elke hypotheek?

Nee, een bankgarantie hypotheek is niet wettelijk verplicht bij elke huisaankoop. De woningkoper heeft de keuze om de waarborgsom – doorgaans 10% van de koopsom – zelf te storten op de derdengeldenrekening van de notaris, of om een bankgarantie te laten stellen door een erkende kredietinstelling. Dit betekent dat de bankgarantie een alternatieve financiële zekerheid is. Zo eisen projectontwikkelaars vaak niet een bankgarantie bij nieuwbouwprojecten; in die gevallen volstaat doorgaans een getekende koop-/aanneemovereenkomst.