Welke soorten hypotheek zijn er en welke past bij jou?

De keuze voor een hypotheek is maatwerk; er zijn verschillende soorten hypotheek, zoals de annuïteiten-, lineaire en aflossingsvrije, en de beste variant hangt sterk af van jouw persoonlijke situatie, woonwensen en toekomstplannen. Op deze pagina ontdek je de belangrijkste hypotheekvormen, hun werking, voor- en nadelen, en hoe je een weloverwogen keuze maakt die past bij jouw financiële doelen.

Samenvatting

De belangrijkste hypotheekvormen in Nederland zijn annuïteiten-, lineaire en aflossingsvrije hypotheken, waarbij alleen de eerste twee sinds 2013 recht geven op hypotheekrenteaftrek.
Een annuïteitenhypotheek heeft vaste bruto maandlasten met stijgende netto lasten door afnemende renteaftrek; een lineaire hypotheek kent dalende maandlasten en lagere totale rentekosten.
Aflossingsvrije hypotheken bieden lage maandlasten door alleen rente te betalen, maar vereisen aan het einde volledige aflossing zonder renteaftrek voor hypotheken vanaf 2013, wat risico’s met zich meebrengt.
Hypotheekvormen kunnen gecombineerd worden voor flexibiliteit, en de optimale keuze hangt af van persoonlijke financiële situatie, woonwensen en toekomstplannen.
Hypotheekrente en voorwaarden verschillen per aanbieder en risicoklasse; een hypotheekadviseur helpt bij een gedegen vergelijking en bij het bepalen van de maximale hypotheek passend bij jouw situatie.

Wat zijn de belangrijkste hypotheekvormen in Nederland?

De belangrijkste hypotheekvormen in Nederland zijn de annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek en aflossingsvrije hypotheek. Voor hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten, is het cruciaal om te weten dat alleen de annuïteiten- en lineaire hypotheek recht geven op hypotheekrenteaftrek, wat hun dominante positie verklaart, vooral voor starters. De annuïteitenhypotheek is de meest gekozen vorm, gekenmerkt door vaste maandlasten waarbij in het begin veel rente en weinig aflossing wordt betaald, en later andersom, met gegarandeerde volledige aflossing aan het einde van de looptijd. De lineaire hypotheek, een van de eenvoudigste soorten hypotheek, kenmerkt zich door een vaste aflossing per maand, waardoor de maandlasten in de loop der tijd dalen omdat de rente over een steeds kleiner bedrag wordt berekend. Een groot deel van de Nederlandse hypotheekschuld bestaat nog uit aflossingsvrije hypotheken, populair vanwege de lage maandlasten doordat er tijdens de looptijd niet wordt afgelost op de hoofdsom, al brengt dit op lange termijn andere risico’s met zich mee.

Historisch zijn ook de spaarhypotheek en bankspaarhypotheek, evenals de hybride hypotheek (die sparen en beleggen combineert), belangrijke soorten hypotheek geweest, maar deze worden vandaag de dag minder vaak aangeboden. Andere hypotheekvormen die in specifieke situaties een rol spelen, zijn bijvoorbeeld de overbruggingshypotheek of de groenhypotheek.

Hoe werkt elke hypotheekvorm en wat zijn de aflossingsstructuren?

Elke hypotheekvorm heeft een specifieke werking en aflossingsstructuur, waarbij de annuïteiten-, lineaire en aflossingsvrije hypotheek de meest gangbare soorten hypotheek zijn in Nederland. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de gehele looptijd een vaste bruto maandlast; in het begin bestaat dit bedrag voornamelijk uit rente en een klein deel aflossing, wat geleidelijk verschuift naar meer aflossing en minder rente, zodat de schuld aan het einde volledig is afgelost door de veranderende verhouding rente/aflossing. De lineaire hypotheek kenmerkt zich door een vaste maandelijkse aflossing van de hoofdsom, waardoor de openstaande schuld elke maand afneemt en de te betalen rente – en daarmee de bruto maandlasten – gedurende de looptijd dalen. Voor de aflossingsvrije hypotheek geldt dat je gedurende de looptijd alleen rente betaalt over de geleende hoofdsom, zonder verplichte aflossing, wat resulteert in lagere maandlasten; de hoofdsom dien je aan het einde van de looptijd in één keer af te lossen, bijvoorbeeld met spaargeld, de verkoopopbrengst van de woning of door oversluiten naar een andere hypotheekvorm.

Hoewel niet meer algemeen aangeboden, boden de spaarhypotheek en bankspaarhypotheek een structuur waarbij kapitaal werd opgebouwd via een gekoppelde spaarverzekering of een geblokkeerde spaarrekening om de totale aflossing te realiseren aan het einde van de looptijd, vaak met een rentevergoeding die gelijk was aan de hypotheekrente. Bij vrijwel alle soorten hypotheek is het mogelijk om jaarlijks, veelal tot 10-20% van de oorspronkelijke hoofdsom, boetevrij extra af te lossen met eigen middelen, wat flexibiliteit biedt om de maandlasten te verlagen of de looptijd te verkorten.

Wat zijn de voor- en nadelen van annuïteiten-, lineaire-, aflossingsvrije- en spaarhypotheken?

De verschillende soorten hypotheek, zoals de annuïteiten-, lineaire, aflossingsvrije- en spaarhypotheek, kennen elk specifieke voor- en nadelen die bepalend zijn voor jouw financiële situatie en doelen.

Voor de annuïteitenhypotheek zijn de voordelen de vaste bruto maandlasten gedurende de gehele looptijd en het relatief hoge bedrag aan hypotheekrenteaftrek in de beginjaren, wat de netto maandlasten dan drukt. Het voornaamste nadeel is dat de netto maandlasten in de loop der jaren stijgen doordat het aandeel rente en daarmee de renteaftrek afneemt, wat uiteindelijk leidt tot hogere totale rentelasten dan bij een lineaire hypotheek. De lineaire hypotheek biedt als voordeel dat de maandlasten gestaag dalen omdat je vanaf het begin vast aflost op de hoofdsom, resulterend in lagere totale rentelasten. Een nadeel is echter de hogere aanvangslast vergeleken met een annuïteitenhypotheek, en in de beginfase is er minder fiscaal voordeel door een lagere rentecomponent.

De aflossingsvrije hypotheek onderscheidt zich door zeer lage maandlasten, aangezien je gedurende de looptijd enkel rente betaalt. Hier staat tegenover dat de volledige hoofdsom aan het einde van de looptijd in één keer moet worden afgelost, en voor hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten, is er geen recht op hypotheekrenteaftrek, wat financiële risico’s en onzekerheid met zich mee kan brengen als er geen vermogen is opgebouwd of de woningwaarde daalt. Hoewel de spaarhypotheek tegenwoordig minder wordt aangeboden, boden bestaande varianten het voordeel dat de rentevergoeding op het spaardeel gelijk was aan de hypotheekrente, wat bescherming bood tegen rentestijgingen en een gegarandeerde aflossing van de hoofdsom aan het einde. Nadelen van de spaarhypotheek zijn dat deze nu niet meer algemeen verkrijgbaar is, en voor nieuwe hypotheken geldt eveneens geen hypotheekrenteaftrek bovendien kan een verplichte overlijdensrisicoverzekering de kosten verhogen.

Voor welke financiële situaties en doelen zijn de verschillende hypotheekvormen geschikt?

De keuze voor de geschikte hypotheekvorm is maatwerk en hangt sterk af van je persoonlijke financiële situatie, woonwensen en toekomstplannen. De annuïteitenhypotheek is ideaal voor wie zekerheid wenst van vaste bruto maandlasten en verwacht dat het inkomen meestijgt met de geleidelijk oplopende netto lasten, wat deze vorm zeer populair maakt voor starters die maximaal gebruik willen maken van hypotheekrenteaftrek in de beginjaren. Voor huizenkopers die sneller hun schuld willen aflossen en lagere totale rentelasten nastreven, is de lineaire hypotheek beter geschikt, waarbij de maandlasten gestaag dalen over de looptijd, vaak passend bij hogere aanvangsinkomens of de wens om op latere leeftijd minder vaste lasten te hebben.

De aflossingsvrije hypotheek biedt de laagste maandlasten, doordat je alleen rente betaalt; deze soorten hypotheek zijn met name geschikt voor mensen die op de einddatum over voldoende eigen vermogen beschikken om de hoofdsom af te lossen, of voor diegenen met een aanzienlijke overwaarde die een deel van de hypotheek aflossingsvrij willen houden. Historische vormen zoals de spaar- en bankspaarhypotheek boden een methode om kapitaal op te bouwen voor aflossing. Het is bovendien mogelijk om verschillende soorten hypotheek te combineren in leningdelen, zoals een annuïtair deel met een aflossingsvrij deel, om zo een ideale balans te vinden tussen maandlasten en aflossing, passend bij specifieke doelen zoals het financieren van een verbouwing, verduurzaming, of een tweede woning.

Hoe beïnvloeden hypotheekvormen de maandlasten, totale kosten en belastingvoordelen?

De verschillende soorten hypotheek beïnvloeden de maandlasten, totale kosten en belastingvoordelen fundamenteel door hun unieke aflossingsstructuren en fiscale regelingen. Bij een annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de gehele looptijd gelijk, maar de netto maandlasten stijgen naarmate de hypotheekrenteaftrek afneemt door de toenemende aflossing; dit resulteert in hogere totale rentelasten dan bij een lineaire hypotheek. De lineaire hypotheek kenmerkt zich door gestaag dalende maandlasten, omdat je vanaf het begin vast aflost op de hoofdsom, wat de rentecomponent en daarmee de bruto maandlasten doet afnemen, resulterend in lagere totale rentelasten. Voor een aflossingsvrije hypotheek betaal je gedurende de looptijd alleen rente, wat zorgt voor de laagste maandlasten, maar voor hypotheken afgesloten vanaf 2013 is er geen recht op hypotheekrenteaftrek en de volledige hoofdsom moet aan het einde van de looptijd in één keer worden afgelost, wat de netto maandlasten fors kan doen stijgen na afloop van de renteaftrekperiode. Een cruciale beïnvloedende factor voor zowel de maandlasten als de totale kosten is de looptijd van de hypotheek: een langere looptijd resulteert in lagere maandlasten per maand, maar leidt tegelijkertijd tot hogere totale rentekosten over de gehele looptijd, waarbij de hypotheekrenteaftrek maximaal 30 jaar geldt.

Hoe vergelijk je hypotheekrentes en maak je een weloverwogen keuze?

Om hypotheekrentes effectief te vergelijken en een weloverwogen keuze te maken, is het essentieel om verder te kijken dan enkel het laagste percentage; een grondige vergelijking van aanbieders, voorwaarden en verschillende soorten hypotheek is noodzakelijk. Begin met het verzamelen van actuele rentestanden van diverse geldverstrekkers, waarbij u filters toepast voor de gewenste hypotheekvorm (bijvoorbeeld annuïteiten- of lineaire hypotheek) en de rentevaste periode die bij uw situatie past. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan hierbij van grote waarde zijn, aangezien zij de beste hypotheekopties selecteren en vergelijken op basis van zowel rentepercentages als de ‘kleine lettertjes’ van de voorwaarden.

Bij het vergelijken van de hypotheekrentes is het belangrijk om verschillende factoren in overweging te nemen, die de hoogte van de rente sterk beïnvloeden:

Rente opbouw: De hypotheekrente die een hypotheeknemer betaalt, bestaat vaak uit een basisrente en een risico-opslag, vooral bij hypotheken zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Risicoklasse: Een lagere risicoklasse, bijvoorbeeld door een lagere lening ten opzichte van de woningwaarde, resulteert in een lagere rente. Hypotheken met NHG bieden hierdoor ook lagere rentes, omdat de bank minder risico loopt.
Aflossing en Waardestijging: Bestaande hypotheeknemers kunnen profiteren van een lagere renteopslag na aflossing van een deel van de hypotheek of bij een waardestijging van de woning, waardoor de risicoklasse daalt.
Rentevaste periode: De duur van de rentevaste periode speelt een rol; langere perioden kunnen in bepaalde marktomstandigheden een hogere rente met zich meebrengen door de onzekerheid voor de bank.
Kosten en flexibiliteit: Let ook op eventuele boeterentes bij vervroegd aflossen of oversluiten. Een hypotheeknemer betaalt boeterente om de bank te compenseren voor misgelopen rente-inkomsten bij het oversluiten van een hypotheek naar een lagere rente.

Houd er rekening mee dat hypotheekrente over het algemeen lager is dan de rente op andere vormen van leningen, zoals een persoonlijke lening of doorlopend krediet, vanwege het onderpand van de woning. Uw persoonlijke financiële situatie, woonwensen en renteverwachtingen zijn cruciaal bij het maken van een weloverwogen keuze, wat de reden is dat een hypotheekadviseur alle mogelijke scenario’s en opties met u bespreekt.

Hoe vraag je een hypotheek aan na het kiezen van het juiste type?

Nadat u de meest geschikte van de verschillende soorten hypotheek heeft gekozen, start het aanvraagproces meestal met een gedetailleerd gesprek met een hypotheekadviseur. Deze specialist stelt samen met u de gewenste en best passende hypotheekconstructie vast, waarbij uw inkomensstabiliteit, eventuele studieschuld en andere financiële gegevens worden meegenomen om de maximale hypotheek te berekenen. Vervolgens vraagt de adviseur een hypotheekofferte aan bij een geldverstrekker. Na uw acceptatie van de offerte is een taxatie van de woning vaak een vereiste, waarna de hypotheek officieel van start gaat met de ondertekening van de hypotheekakte bij de notaris en de registratie daarvan bij het Kadaster.

Hoe bereken je de hypotheek die bij jouw situatie past?

Het berekenen van de hypotheek die bij jouw situatie past, is maatwerk en hangt af van diverse persoonlijke en financiële factoren. De maximale hypotheek die je kunt lenen, wordt hoofdzakelijk bepaald door je huidige inkomen, eventueel partnerinkomen, leeftijd, en financiële verplichtingen zoals studieschuld of andere leningen. Ook de waarde van het huis dat je wilt kopen en de gekozen soorten hypotheek, zoals annuïteiten of lineair, spelen een grote rol.

Voor een eerste indicatie van de maximale hypotheek kun je gebruikmaken van een online hypotheekcalculator. Deze rekentools bieden, op basis van je bruto jaarsalaris en andere basisgegevens, snel een schatting van wat je ongeveer kunt lenen. Echter, voor een precieze en op jouw unieke situatie afgestemde berekening is het advies van een onafhankelijk hypotheekadviseur essentieel. Een adviseur beoordeelt je gehele financiële plaatje, inclusief toekomstplannen en de specifieke voorwaarden van verschillende geldverstrekkers, om zo een weloverwogen en passend leenbedrag te bepalen. Bereken alvast jouw maximale hypotheek online voor een eerste inzicht.

Wat biedt de Allianz hypotheek en hoe past deze in het hypotheekaanbod?

De Allianz Hypotheek, aangeboden door één van de grootste financiële instellingen ter wereld, richt zich op herkenbaarheid en continuïteit in zijn aanbod binnen de Nederlandse hypotheekmarkt. De verzekeraar Allianz verstevigde zijn positie op de hypotheekmarkt in het eerste kwartaal van 2024 met het doel leidend te zijn in hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), en biedt diverse soorten hypotheek die passen bij uiteenlopende woonwensen.

Het aanbod kenmerkt zich door flexibele financieringsmogelijkheden, zoals financiering tot 100% van de woningwaarde en zelfs tot 106% voor energiebesparende voorzieningen via het Groene Leningdeel, dat werkt met een bouwdepot. Allianz maakt zich sterk voor gunstige voorwaarden, waaronder de mogelijkheid tot onbeperkt boetevrij aflossen uit eigen middelen, automatische aanpassing van de risicoklasse en het ontbreken van een renteopslag. Met een minimaal hypotheekbedrag van €70.000 en een maximaal van €1.000.000, omvat het aanbod een breed spectrum aan financiële oplossingen, waarbij klanten eerst een vrijblijvende begroting met maandlastenoverzicht ontvangen en annuleringskosten voor een renteaanbod €0,- bedragen.

Veelgestelde vragen over soorten hypotheken

Wat is het verschil tussen een annuïteiten- en lineaire hypotheek?

Het fundamentele verschil tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek, twee populaire soorten hypotheek in Nederland, ligt in hun aflossingsstructuur en de ontwikkeling van de maandlasten. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de gehele looptijd een vast bruto bedrag, waarbij het aandeel rente in het begin hoog is en geleidelijk afneemt, terwijl het aflossingsdeel toeneemt. De lineaire hypotheek kenmerkt zich daarentegen door een vaste maandelijkse aflossing van de hoofdsom, waardoor het rentebedrag – en daarmee de totale bruto maandlasten – gestaag dalen over de looptijd.

Een direct gevolg hiervan is dat de lineaire hypotheek in de beginjaren hogere bruto maandlasten heeft dan de annuïteitenhypotheek. Desondanks is de lineaire hypotheek over de gehele looptijd goedkoper, met lagere totale rentelasten omdat er sneller wordt afgelost. De annuïteitenhypotheek biedt in het begin relatief lagere netto maandlasten door een hoger fiscaal voordeel, maar deze netto lasten stijgen naarmate de hypotheekrenteaftrek afneemt.

Kan ik meerdere hypotheekvormen combineren?

Jazeker, het is zeker mogelijk om meerdere soorten hypotheek te combineren, wat resulteert in een zogenaamde ‘combinatiehypotheek’. Dit gebeurt meestal door de totale hypotheek op te splitsen in verschillende leningdelen, waarbij elk deel een eigen hypotheekvorm en zelfs een eigen rentevaste periode kan hebben. Een hypotheeknemer kan bijvoorbeeld kiezen voor een combinatie van een annuïtaire hypotheek en een aflossingsvrije hypotheek, of zelfs een lineaire hypotheek gecombineerd met een annuïtaire hypotheek. Deze flexibiliteit stelt u in staat de hypotheek perfect af te stemmen op uw persoonlijke financiële situatie en specifieke doelen. Zo kunt u de maandlasten verlagen door een deel aflossingsvrij te houden of juist sneller aflossen op een ander deel. Hierdoor vindt u een optimale balans tussen flexibiliteit en zekerheid, passend bij bijvoorbeeld een verhoging voor verduurzaming of andere specifieke woonwensen.

Hoe werkt de belastingaftrek bij verschillende hypotheekvormen?

De belastingaftrek, beter bekend als hypotheekrenteaftrek, stelt huiseigenaren in Nederland in staat de betaalde hypotheekrente onder bepaalde voorwaarden af te trekken van hun belastbaar inkomen in Box 1. Dit geldt uitsluitend voor de financiering van de eigen woning die als hoofdverblijf dient, zoals vastgelegd in de Wet Inkomstenbelasting 2001. Voor nieuwe hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, is de hypotheekrenteaftrek enkel van toepassing op soorten hypotheek met een annuïtaire of lineaire aflossingsstructuur, waarbij de lening binnen maximaal 30 jaar volledig wordt afgelost.

Hypotheken die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten, inclusief de spaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek, behouden echter het recht op hypotheekrenteaftrek onder het overgangsrecht, ongeacht de aflossingsvorm. Het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek kan oplopen tot inkomensafhankelijke percentages en is maximaal 30 jaar geldig vanaf het moment dat de eerste keer recht op aftrek ontstond. Extra aflossen op de hypotheek vermindert weliswaar de totale rentekosten, maar resulteert ook in minder hypotheekrenteaftrek, omdat de Belastingdienst dan minder meefinanciert.

Wat zijn de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek?

De voornaamste risico’s van een aflossingsvrije hypotheek, een van de soorten hypotheek waarbij de hoofdsom tijdens de looptijd niet wordt afgelost, concentreren zich rond het aflossingsrisico. Dit houdt in dat aan het einde van de looptijd, meestal 30 jaar, de volledige hoofdsom in één keer moet worden terugbetaald. Als er dan onvoldoende eigen vermogen beschikbaar is of de woningwaarde is gedaald, ontstaat het risico op een restschuld bij verkoop met verlies, waardoor de woning zelfs ‘onder water’ kan staan. Daarnaast kan een inkomensdaling na pensionering leiden tot onbetaalbare maandlasten, omdat de rentebetalingen moeten doorgaan en een herfinanciering moeilijk kan zijn. Deze risico’s kunnen in het uiterste geval leiden tot de gedwongen verkoop van de woning als de schuld niet anderszins kan worden voldaan.