De beperking van de aftrek van hypotheekrente wordt veroorzaakt door de ’tariefsaanpassing’ in de hoogste belastingschijf, wat gevolgen heeft voor huiseigenaren, vooral voor huiseigenaren met hogere inkomens. Dit aftrektarief is stapsgewijs afgebouwd sinds 2014 en was in 2025 beperkt tot 37,48%. Het recht op aftrek is bovendien maximaal 30 jaar en kan vervallen bij niet-naleving van eisen of door de bijleenregeling. Op deze pagina leest u alles over deze regels, de gevolgen en voor wie de beperkingen gelden.
Wat is de beperking van de hypotheekrenteaftrek?
De beperking van de hypotheekrenteaftrek komt door de ’tariefsaanpassing’ in de hoogste belastingschijf, zoals de Belastingdienst uitlegt. Dit betekent dat de aftrek gekoppeld is aan het belastingtarief van de tweede schijf van de inkomstenbelasting. Voor 2026 geldt deze beperking voor inkomens boven €78.426. Het aftrektarief is in 2026 beperkt tot 36,93%. Bijvoorbeeld, voor elke €1.000 aan aftrekbare hypotheekrente resulteert het beperkte aftrektarief van 36,93% in een belastingvoordeel van circa €369,30. Voor lagere inkomens blijft de aftrek beperkt tot 35,82%. Deze beperking heeft dus vooral impact op huishoudens met hogere inkomens.
Daarnaast is het recht op aftrek van hypotheekrente beperkt tot maximaal 30 jaar. Dit geldt voor hypotheken of leningen die op of na 1 januari 2013 zijn afgesloten, volgens de Belastingdienst. Deze 30-jaarsbeperking is al van kracht sinds 2001.
Voor wie geldt de beperking van de hypotheekrenteaftrek?
De beperking van de hypotheekrenteaftrek in 2026 treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf vallen. Dit geldt specifiek voor inkomens boven €78.426 in 2026, zoals de Belastingdienst aangeeft. De beperking komt door de ’tariefsaanpassing’ in die hoogste schijf. Voor huiseigenaren met hogere inkomens wordt de aftrek beperkt tot een maximaal tarief waartegen rente aftrekbaar is, dat in 2026 36,93% bedraagt. U merkt dit als uw inkomen boven deze grens ligt. Bijvoorbeeld, voor elke €5.000 aan aftrekbare hypotheekrente resulteert het beperkte aftrektarief van 36,93% in een belastingvoordeel van circa €1.846,50.
Hoe lang kun je hypotheekrente aftrekken?
U kunt hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekken. Dit geldt voor hypotheken die vanaf 2001 zijn afgesloten, waarbij de aftrekperiode ingaat op de afsluitdatum van de hypotheek. De Belastingdienst bevestigt dat de maximale duur van hypotheekrenteaftrek 30 jaar is.
Ook bij het oversluiten van een hypotheek gelden deze regels. Als u een hypotheek heeft afgesloten op of na 1 januari 2013 en deze oversluit, is de rente alleen aftrekbaar als de hypotheek binnen die 30 jaar wordt afgelost. Dit betekent dat de aftrekperiode niet opnieuw begint bij het oversluiten.
Welke voorwaarden gelden voor de hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek kent een aantal belangrijke voorwaarden. Een voorwaarde is dat u de lening gebruikt voor het kopen van een eigen woning, verbouwing, onderhoud of afkoop erfpacht. De wettelijke voorwaarde is dat het geld wordt gebruikt voor aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning. Hypotheekrente is aftrekbaar van uw belastbaar inkomen, maar alleen onder specifieke voorwaarden.
De voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek zijn afhankelijk van het moment van afsluiten. Het recht op hypotheekrenteaftrek hangt af van het moment van afsluiten of verhogen van de hypotheek. De aftrek is ook afhankelijk van het type hypotheek en de afsluit- of verhogingsdatum. Voor hypotheken afgesloten op of na 1 januari 2013 is aftrek alleen mogelijk als de hypotheek binnen 30 jaar wordt afgelost. De hypotheekrenteaftrek geldt maximaal 30 jaar voor een hypotheek of lening afgesloten op of na 1 januari 2013. Dit geldt ook voor de voorwaarden voor renteaftrek vanaf 1 januari 2013.
Hoe verloopt de afbouw van de hypotheekrenteaftrek?
De afbouw van de hypotheekrenteaftrek is een geleidelijk proces dat stapsgewijs is ingezet sinds 2014. Voor inkomens in de hoogste belastingschijf is deze afbouw vanaf 2020 versneld. Tussen 2020 en 2023 werd de aftrek jaarlijks met 3 procentpunt verlaagd.
Deze afbouw betekent dat u de aftrek kunt verrekenen tegen een lager belastingtarief. Het maximale aftrekpercentage is hierdoor flink gedaald van bijna 52% naar een maximum van 37% tot 38%. Bijvoorbeeld, voor elke €1.000 aan betaalde hypotheekrente, betekende een aftrekpercentage van 52% een fiscaal voordeel van €520. Met het huidige maximale aftrekpercentage van 37% is dit voordeel gedaald naar €370, wat een verschil van €150 per jaar betekent voor de huiseigenaar. Het doel van deze wijzigingen is om de fiscale behandeling van eigen woningbezit en huren meer in balans te brengen.
Wat zijn de gevolgen na 30 jaar hypotheekrenteaftrek?
Na 30 jaar vervalt uw recht op hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat uw netto maandlasten voor de woning stijgen. De 30-jaarstermijn start op het moment dat u de hypotheek afsluit, of bij de afsluiting van de eerste hypotheek, zoals de Belastingdienst aangeeft. Voor veel huiseigenaren begon deze termijn op 1 januari 2001.
Als u uw hypotheek op of na 1 januari 2013 heeft verhoogd, dan gaat voor dat extra bedrag een nieuwe 30-jaarstermijn in. Dit geldt ook als u uw hypotheek oversluit. De oorspronkelijke 30-jaarstermijn blijft dan gelden voor het deel van de hypotheek dat u eerder afsloot. Dit voorkomt een plotseling, volledig verlies van belastingvoordeel.
Voorbeelden en uitzonderingen op de beperking van hypotheekrenteaftrek
De beperking van de hypotheekrenteaftrek kent verschillende voorbeelden en uitzonderingen. Zo is het recht op aftrek van hypotheekrente beperkt tot maximaal 30 jaar, een regel die al sinds 2001 geldt. Dit betekent dat je na die periode geen rente meer mag aftrekken.
Een belangrijke beperking geldt voor hoge inkomens. De hypotheekrenteaftrek wordt voor hen beperkt door een ’tariefsaanpassing’ in de hoogste belastingschijf, zoals de Belastingdienst uitlegt. Voor lagere inkomens blijft de aftrek beperkt tot 35,82%. Daarnaast vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek als je hypotheeklening niet aan de eisen voldoet of als je de aflossingsverplichting niet nakomt. Ook bij het opnemen van overwaarde voor niet-woninggebonden doeleinden vervalt de aftrek over dat deel. Dit geldt ook als je de overwaarde voor andere zaken gebruikt. Zelfs bij een scheiding kan een woningkoper beperkingen ervaren in het recht op hypotheekrenteaftrek. Een OverbruggingsHypotheek heeft ook een beperkte periode voor renteaftrek.
Maandelijkse teruggave hypotheekrente stopzetten
U kunt de maandelijkse teruggave van hypotheekrente stopzetten via Mijn Belastingdienst. Meer informatie over dit proces vindt u op maandelijkse teruggave stopzetten. Dit is alleen mogelijk als u maandelijks een bedrag terugkrijgt. Om dit te doen, logt u in op Mijn Belastingdienst en gebruikt u het formulier ‘Uitbetaling van mijn voorlopige aanslag stopzetten‘. Het is belangrijk om uw teruggave jaarlijks aan te passen aan de betaalde rente, want veranderingen in uw inkomen beïnvloeden de hoogte van de teruggave. Niet aanpassen kan leiden tot te veel geld terugkrijgen.
Hogere inkomens en meer aftrek hypotheekrente
Voor huiseigenaren met hogere inkomens gelden specifieke regels voor de hypotheekrenteaftrek, waarbij de aftrek beperkt is ondanks een potentieel hoger aftrektarief dan voor lagere inkomens. Meer details over deze beperking vindt u op onze pagina over hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens. In het huidige jaar krijgen hogere inkomens een hogere hypotheekrenteaftrek door een tarief van 37,56% in de tweede schijf, vergeleken met 35,75% voor lagere inkomens. Dit komt doordat de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens wordt afgetrokken tegen het hogere tarief van de tweede inkomstenbelastingschijf, maar niet tegen het toptarief van 49,50%. Een voorbeeld: bij €1.000 aan aftrekbare hypotheekrente levert een aftrektarief van 37,56% een belastingvoordeel op van €375,60, terwijl dit bij een tarief van 35,75% €357,50 zou zijn. Door het Belastingplan 2025 krijgen hogere inkomens meer hypotheekrenteaftrek dan lagere inkomens. Een groter verschil tussen de belastingtarieven in de eerste en tweede schijf kan de aftrek voor hogere inkomens doen toenemen. Het bedrag dat hogere inkomens mogen aftrekken stijgt automatisch mee als het belastingtarief in de tweede schijf omhooggaat. Echter, hogere inkomens (boven €78.426 in 2026) krijgen minder aftrek voor de rente en kosten van de eigen woning, zoals de Belastingdienst aangeeft. Een hoger inkomen (boven €78.426) heeft in 2026 minder voordeel van hypotheekrenteaftrek.
Mag ik altijd rente aftrekken van mijn hypotheek?
Nee, u kunt niet altijd hypotheekrente aftrekken. De mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van het moment waarop u de hypotheek heeft afgesloten of verhoogd, zoals de Belastingdienst aangeeft. Uw recht op hypotheekrenteaftrek hangt ook af van dit moment van afsluiten of verhogen.
U mag de betaalde hypotheekrente aftrekken van uw belastbaar inkomen. Dit betekent dat u de rente over de hypotheek in mindering brengt op uw bruto-inkomen bij de belastingaangifte. Het is een fiscale regeling die een deel van de betaalde hypotheekrente terugvraagbaar maakt bij de Belastingdienst.
Deze aftrek zorgt voor belastingbesparing. Een hypotheeknemer kan zo een deel van de betaalde hypotheekrente terugkrijgen van de belasting. Het fiscale voordeel hangt af van de betaalde rente, uw inkomen en het maximale aftrektarief.
Wat gebeurt er als ik mijn hypotheek verhoog na 2013?
Wanneer u uw hypotheek na 1 januari 2013 verhoogt, gelden voor het extra geleende bedrag nieuwe regels voor hypotheekrenteaftrek. Dit deel moet u annuïtair of lineair aflossen binnen maximaal 30 jaar. Bovendien moet het gebruikt worden voor de eigen woning, zoals een verbouwing, onderhoud, of afkoop van erfpacht. Meer informatie hierover vindt u bij de Belastingdienst.
Het overgangsrecht voor aflossingsvrije hypotheken van vóór 2013 is niet van toepassing op dit nieuwe leningdeel. Dit betekent dat de rente over het extra bedrag alleen aftrekbaar is als het annuïtair of lineair wordt afgelost.
Heeft u al een eigenwoningschuld van vóór 2013? Dan telt de reeds verstreken looptijd van die bestaande schuld mee voor de maximale aftrekperiode van het nieuwe leningdeel. Hierdoor kan het recht op renteaftrek voor het nieuwe deel eerder eindigen dan na de volle 30 jaar.
Kan ik rente aftrekken bij een tweede woning?
Nee, de rente voor een tweede woning is niet aftrekbaar. Dit geldt voor zowel hypotheken als persoonlijke leningen die je hiervoor gebruikt. Ook voor vakantiehuizen is de rente van hypotheken niet fiscaal aftrekbaar van je inkomen. Je kunt een tweede woning financieren door je hypotheek op je eigen huis te verhogen, of met een investerings- of verhuurhypotheek. Echter, de rente over deze financieringen is niet aftrekbaar, zelfs niet als de hypotheekverhoging voor dit doel wordt gebruikt. De beperking van de hypotheekrenteaftrek is dus van toepassing op alle vormen van financiering voor een tweede woning of consumptieve doeleinden.
Hoe werkt de overgangsregeling voor bestaande hypotheken?
De overgangsregeling voor bestaande hypotheken, beter bekend als de verhuisregeling, maakt het mogelijk om uw huidige hypotheek mee te nemen naar een nieuwe woning, inclusief de rente, rentevaste periode en looptijd onder de bestaande condities. Dit betekent dat u een lage rente van uw bestaande hypotheek kunt behouden, zelfs als u een nieuw hypotheekbedrag inbrengt bij een nieuwe lening. Deze mogelijkheid bestaat al sinds augustus 2022 voor doorstromers. U kunt de verhuisregeling op twee manieren gebruiken. Een belangrijke voorwaarde is dat u de hypotheekvoorwaarden binnen zes maanden na aflossing van uw oude hypotheek meeneemt. De nieuwe hypotheek moet u afsluiten binnen drie tot zes maanden na de verkoop van uw oude huis. Aanbieders zoals Neo Hypotheken en Merius Hypotheken bieden deze regeling aan, mits u aan de voorwaarden voldoet.
