Wat is een overbruggingshypotheek en hoe werkt het?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijk voorschot op de overwaarde van uw huidige woning, specifiek bedoeld om de financiering van een nieuwe woning mogelijk te maken voordat uw oude huis is verkocht. Deze aflossingsvrije financiering, waarbij u enkel rente betaalt, biedt u financiële flexibiliteit en wordt in één keer afgelost met de opbrengst van uw verkochte woning.

Samenvatting

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke, aflossingsvrije lening gebaseerd op de overwaarde van uw huidige woning, bedoeld om de aankoop van een nieuwe woning te financieren voordat de oude is verkocht.
De maximale hoogte hangt af van de verkoopstatus van uw oude huis, variërend van ongeveer 80-90% van de geschatte overwaarde bij nog niet verkochte woningen tot bijna 98% bij onvoorwaardelijke verkoop.
Rentetarieven zijn doorgaans hoger en variabel, met bijkomende kosten zoals afsluit-, advies-, notariskosten en taxatie, maar de lening wordt in één keer afgelost met de verkoopopbrengst.
Het is geschikt voor mensen met voldoende financiële draagkracht om dubbele woonlasten te dragen en biedt flexibiliteit en tijd voor de verkoop, maar brengt risico’s zoals verkoopvertragingen en marktwaardedalingen met zich mee.
Vergelijking van aanbiedingen via hypotheekadviseurs of online tools is essentieel vanwege variaties in rente, voorwaarden, looptijd en acceptatiecriteria; alternatieven zijn eigen spaargeld, persoonlijke leningen of eerst verkopen.

Wat is de betekenis en het doel van een overbruggingshypotheek?

De betekenis van een overbruggingshypotheek ligt in het functioneren als een tijdelijke financiële brug die u in staat stelt de verwachte overwaarde van uw huidige woning direct te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat uw oude huis verkocht is. Het primaire doel hiervan is het overbruggen van deze financiële kloof en het voorkomen van aanzienlijke dubbele woonlasten, door de voorfinanciering van overwaarde. Deze tijdelijke financiering biedt woningkopers in de overbruggingsperiode financiële zekerheid en flexibiliteit, omdat de schuld automatisch wordt afgelost met de opbrengst van uw verkochte woning, waardoor u uw eigen geld optimaal benut.

Hoe werkt een overbruggingshypotheek bij het financieren van een nieuwe woning?

Een overbruggingshypotheek stelt u in staat om de overwaarde van uw huidige woning, die nog niet is verkocht, alvast te gebruiken voor de financiering van uw nieuwe woning. Het werkt als een tijdelijk voorschot op deze verwachte overwaarde, waarmee u de periode tussen de aankoop van uw nieuwe huis en de verkoop van uw oude huis overbrugt. Deze aflossingsvrije lening wordt doorgaans afgesloten bij de hypotheekverstrekker van uw nieuwe hypotheek en de maximale hoogte wordt bepaald door de geschatte overwaarde van uw huidige woning, veelal tot 90% van de marktwaarde, met een veiligheidsmarge bij nog niet verkochte woningen. Een belangrijk voordeel is dat de overbruggingshypotheek niet wordt meegenomen in de berekening van uw maximale hypotheek voor de nieuwe woning, waardoor uw leencapaciteit optimaal benut kan worden. Zodra uw oude woning verkocht is en de overwaarde vrijkomt, lost u de overbruggingshypotheek in één keer af met de opbrengst daarvan.

Welke voorwaarden en criteria gelden voor het aanvragen van een overbruggingshypotheek?

Voor het aanvragen van een overbruggingshypotheek gelden specifieke voorwaarden en criteria die voornamelijk gericht zijn op de financiële situatie en de status van uw huidige en nieuwe woning. Cruciaal is de aantoonbare overwaarde op uw huidige woning deze overwaarde vormt de basis van de overbruggingsfinanciering en kan worden aangetoond met bijvoorbeeld een taxatierapport, WOZ-beschikking of een definitieve koopovereenkomst. De maximale hoogte van de overbruggingshypotheek hangt sterk af van de verkoopstatus van uw oude huis: bij een reeds onvoorwaardelijk verkochte woning kan dit oplopen tot 98% van de verkoopprijs minus de resterende hypotheekschuld, terwijl bij een nog niet verkochte of voorwaardelijk verkochte woning doorgaans 80% tot 90% van de geschatte overwaarde kan worden gefinancierd. Daarnaast vereisen geldverstrekkers dat u voldoende financiële draagkracht heeft om tijdelijk de dubbele woonlasten te kunnen dragen, waarbij uw inkomen en bestaande lasten nauwkeurig worden getoetst. Een overbruggingshypotheek wordt bovendien bijna altijd verstrekt in combinatie met een nieuwe hypotheek bij dezelfde geldverstrekker en kent een maximale looptijd van doorgaans 1 tot 2 jaar.

Wat zijn de kosten en rentetarieven van een overbruggingshypotheek?

De kosten en rentetarieven van een overbruggingshypotheek zijn specifiek vanwege het tijdelijke en risicovolle karakter, waarbij de rente doorgaans hoger en variabel is dan bij een reguliere hypotheek. Dit hogere rentetarief, dat vaak tot uiting komt als een opslag bovenop de gangbare hypotheekrente, is een compensatie voor het verhoogde risico dat de bank loopt door de onvoorspelbare looptijd van de lening. Actuele rentetarieven voor een overbruggingshypotheek in april 2025 liggen bijvoorbeeld tussen de 4.36% en 4.90%.

Naast deze variabele rentelasten, die maandelijks betaald moeten worden totdat de oude woning verkocht is, zijn er diverse eenmalige kosten verbonden aan het afsluiten van een overbruggingshypotheek. Deze kosten hangen sterk af van de hoogte van de lening, de looptijd en de specifieke geldverstrekker, en kunnen onder andere bestaan uit:

Afsluitkosten: Sommige geldverstrekkers rekenen eenmalige afsluitkosten, hoewel dit bij bepaalde aanbieders ook € 0,00 kan zijn.
Advieskosten: Kosten voor het hypotheekadvies dat u ontvangt bij de aanvraag.
Notariskosten: Voor het opstellen van de hypotheekakte zijn notariskosten vereist, die hoger kunnen uitvallen (circa € 200 extra) wanneer de hypotheek op twee woningen wordt gevestigd.
Taxatiekosten: Kosten voor een taxatierapport van uw huidige woning, nodig om de overwaarde vast te stellen.

Hoewel de rentetarieven voor een overbruggingshypotheek relatief hoog zijn, kunnen de totale kosten in perspectief “relatief laag” genoemd worden in vergelijking met een volledige tweede hypotheek, aangezien u enkel rente betaalt over het opgenomen bedrag en deze lening in één keer wordt afgelost zodra uw oude woning is verkocht.

Hoe verloopt de aflossing en looptijd van een overbruggingshypotheek?

De aflossing van een overbruggingshypotheek vindt in de meeste gevallen in één keer plaats, direct na de verkoop van uw huidige woning en zodra de overwaarde beschikbaar komt. Gedurende de looptijd betaalt u uitsluitend rente over het geleende bedrag; de notaris regelt de volledige aflossing uit de verkoopopbrengst bij de overdracht. Dit type financiering is altijd tijdelijk, met een looptijd die vaak varieert van zes maanden tot twee jaar.

De typische looptijd van een overbruggingshypotheek voor bestaande bouw is maximaal 24 maanden, maar voor nieuwbouwwoningen kan deze oplopen tot 36 maanden, bijvoorbeeld bij MUNT Hypotheken of Neo Hypotheken. De exacte maximale duur verschilt per geldverstrekker en de specifieke situatie. Hoewel deze tijdelijke lening een vaste einddatum heeft, kan een verlenging in overleg met uw hypotheekverstrekker soms tot de mogelijkheden behoren.

Welke voordelen en nadelen heeft een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek biedt aanzienlijke voordelen door u in staat te stellen de overwaarde van uw huidige woning direct aan te wenden voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat uw oude huis verkocht is, wat directe financiële flexibiliteit en zekerheid creëert op de vaak concurrerende woningmarkt. Dit voorkomt dat u dubbele hypotheken afsluit op de totale waarde en zorgt ervoor dat de overbruggingshypotheek niet wordt meegenomen in de berekening van uw maximale hypotheek voor de nieuwe woning, waardoor uw leencapaciteit optimaal benut kan worden. Bovendien is de rente over de overbruggingshypotheek onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar, wat een belangrijk financieel pluspunt is, en geeft het u waardevolle extra tijd en ruimte voor een soepele verhuizing en eventuele verbouwingen in de nieuwe woning.

Echter, aan een overbruggingshypotheek kleven ook duidelijke nadelen en risico’s, met name de hogere rente die doorgaans variabel is en als een opslag bovenop de reguliere hypotheekrente komt, ter compensatie van het verhoogde risico voor de geldverstrekker. Naast deze hogere rentelasten zijn er bijkomende kosten zoals advies- en notariskosten, die soms hoger uitvallen bij vestiging op twee woningen. Het voornaamste risico is dat de daadwerkelijke verkoopopbrengst van uw oude woning lager uitvalt dan verwacht, vooral in een dalende markt, of dat de woning simpelweg niet tijdig wordt verkocht, wat kan leiden tot langdurige dubbele woonlasten en in het ergste geval zelfs een gedwongen verkoop onder de marktprijs. De relatief korte looptijd van meestal één tot twee jaar voegt hier druk aan toe, en bij nieuwbouwwoningen kunnen vertragingen in de oplevering deze financiële risico’s verder vergroten.

Hoe vergelijk je overbruggingshypotheek aanbiedingen van verschillende banken?

Om overbruggingshypotheek aanbiedingen van verschillende banken te vergelijken, is het essentieel om de hulp in te schakelen van een onafhankelijke hypotheekadviseur of gebruik te maken van online rekentools, aangezien elke geldverstrekker specifieke voorwaarden en rentetarieven hanteert. Deze adviseurs en tools hebben toegang tot de aanbiedingen van tientallen hypotheekaanbieders, waaronder de grootbanken en andere geldverstrekkers, en kunnen zo een objectieve vergelijking maken van alle hypotheekaanbiedingen. Belangrijke vergelijkingspunten zijn:

Rente en kosten: Hoewel de rente voor een overbruggingshypotheek doorgaans hoger en variabel is dan bij een reguliere hypotheek, kan het rentetarief en de opslag aanzienlijk verschillen per aanbieder. Let ook op de eenmalige afsluitkosten; sommige geldverstrekkers rekenen hiervoor €0,00, terwijl andere dit wel doen. Daarnaast zijn er advies- en notariskosten (die hoger kunnen zijn bij vestiging op twee woningen) en taxatiekosten. De totale kosten van de overbruggingshypotheek hangen af van de hoogte, de looptijd en de specifieke bank.
Maximale hoogte en financieringspercentage: De maximale hoogte van de overbruggingshypotheek wordt bepaald door de overwaarde van uw huidige woning, maar het exacte percentage dat u kunt financieren (bijvoorbeeld tot 99% van de waarde na bedenktijd bij BLG Wonen, of 80-90% van de geschatte overwaarde bij nog niet verkochte woningen) kan per hypotheekaanbieder en de verkoopstatus van uw oude woning variëren. Hypotheekaanbieders hebben uiteenlopende leenbedragen en acceptatiecriteria.
Looptijd en flexibiliteit: Standaard looptijden zijn 1 tot 2 jaar, maar er zijn aanbieders zoals Neo Hypotheken of MUNT Hypotheken die bij nieuwbouw een overbruggingskrediet tot 30 of 36 maanden aanbieden. Vergelijk ook de voorwaarden rondom een eventuele verlenging van de looptijd, mocht de verkoop van uw oude woning langer duren.
Algemene voorwaarden: Let op de ‘kleine lettertjes’. Geldverstrekkers hanteren eigen berekeningsmethoden en acceptatiecriteria, wat van invloed kan zijn op bijvoorbeeld de vereiste financiële draagkracht. Houd er rekening mee dat de overbruggingshypotheek bijna altijd wordt afgesloten bij de hypotheekverstrekker van uw nieuwe hypotheek, wat de keuze enigszins beperkt. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan u helpen deze complexe voorwaarden te doorgronden en het aanbod te vinden dat het beste past bij uw financiële situatie.

Wanneer is een overbruggingshypotheek geschikt voor jouw financiële situatie?

Een overbruggingshypotheek is geschikt voor uw financiële situatie wanneer u een nieuwe woning wilt aankopen en de overwaarde van uw huidige, nog niet verkochte woning direct wilt benutten voor de financiering. Dit is de ideale oplossing als u een financiële brug nodig heeft om de periode te overbruggen waarin u tijdelijk twee woningen bezit, en u over voldoende financiële draagkracht beschikt om de dubbele woonlasten te dragen. De mate van geschiktheid en het maximaal te lenen bedrag zijn sterk afhankelijk van de verkoopstatus van uw huidige huis; bij een reeds onvoorwaardelijk verkochte woning kunt u doorgaans tot 98% van de overwaarde lenen, terwijl bij een voorwaardelijk verkochte of nog niet verkochte woning circa 80% tot 90% van de geschatte overwaarde gefinancierd kan worden. Daarnaast kan deze hypotheek uitkomst bieden bij specifieke situaties zoals een echtscheiding of een erfenisafwikkeling, waarbij u snel over de overwaarde van een gezamenlijke of geërfde woning moet beschikken voor een nieuwe aankoop. Houd echter rekening met de hogere, variabele rente en het risico dat de daadwerkelijke verkoopprijs van uw oude woning lager uitvalt of dat de verkoop langer duurt dan verwacht, wat de geschiktheid voor uw risicoprofiel beïnvloedt.

Hoe vraag je een overbruggingshypotheek aan en welke documenten heb je nodig?

Een overbruggingshypotheek vraag je doorgaans aan bij de hypotheekverstrekker van je nieuwe hypotheek, met de hulp van een onafhankelijke hypotheekadviseur, en hiervoor zijn specifieke documenten nodig die je financiële situatie en de overwaarde van je huidige woning aantonen. Het aanvraagproces begint met een oriënterend gesprek waarin je financiële draagkracht en de verwachte overwaarde worden vastgesteld, waarna je alle benodigde stukken verzamelt. De cruciale documenten die je moet aanleveren omvatten:

Een geldig identificatiebewijs (zoals een paspoort of ID-kaart).
Recente inkomensbewijzen, zoals loonstroken, een werkgeversverklaring en jaaropgaven (voor ondernemers of flexibele contracten vaak de jaaropgaven van de afgelopen drie jaar).
Het onmisbare bewijs van de overwaarde van je huidige woning, aan te tonen met een recent taxatierapport, een WOZ-beschikking of een definitieve, onvoorwaardelijke koopovereenkomst.
Een actueel saldobiljet van je huidige hypotheek, waarop de resterende schuld staat.

Afhankelijk van je persoonlijke situatie kunnen aanvullende documenten gevraagd worden, zoals afschriften van je spaarrekeningen of beleggingen om eigen middelen te onderbouwen, een schenkovereenkomst inclusief identificatiebewijzen van de schenker(s) bij een schenking, of een schuldoverzicht van DUO als je een studieschuld hebt. Veel geldverstrekkers maken het mogelijk om al deze documenten veilig en snel digitaal aan te leveren via een beveiligde online omgeving, wat het goedkeuringsproces voor zowel je overbruggingshypotheek als je nieuwe hypotheek aanzienlijk versnelt.

Welke alternatieven zijn er naast een overbruggingshypotheek voor tijdelijke financiering?

Naast een overbruggingshypotheek zijn er diverse alternatieven om tijdelijke financiering te regelen bij de aankoop van een nieuwe woning voordat uw huidige huis is verkocht. De meest directe optie is het inzetten van uw eigen spaargeld of andere liquide middelen om de benodigde overwaarde voor te financieren, mits deze toereikend zijn. Een andere mogelijkheid is het afsluiten van een persoonlijke lening of een doorlopend krediet, hoewel deze doorgaans een hogere rente en kortere looptijd hebben, en de maximale leenbedragen vaak niet volstaan voor het overbruggen van substantiële overwaardes. Voor kleinere bedragen of specifieke situaties kunt u ook overwegen een informele lening af te sluiten bij familie of vrienden. Daarnaast bestaan er gespecialiseerde alternatieve financiers die, buiten de traditionele banken om, kortlopende vastgoedfinancieringen aanbieden, soms met flexibelere voorwaarden of langere looptijden voor complexere situaties, hoewel deze vaak hogere kosten met zich meebrengen. Tot slot kunt u, indien de situatie dit toelaat, overwegen om eerst uw huidige woning te verkopen voordat u een nieuwe aankoopt om zo de behoefte aan tijdelijke financiering volledig te elimineren.

Hoe bereken je de hypotheek die je nodig hebt bij het kopen en verkopen van een woning?

Om de hypotheek te berekenen die u nodig heeft bij het kopen en verkopen van een woning, begint u met het vaststellen van uw maximale leencapaciteit op basis van uw inkomen en eventuele lopende schulden, aangevuld met de verwachte overwaarde van uw huidige woning. Dit betekent dat u enerzijds kijkt naar uw bruto jaarinkomen (en dat van uw partner) en anderzijds naar de waarde van de woning die u wilt kopen, waarvoor doorgaans een taxatierapport nodig is. In een scenario van kopen en verkopen tegelijk, zal de overwaarde – het verschil tussen de verkoopopbrengst en de resterende hypotheekschuld op uw huidige huis – een belangrijk deel van de financiering van uw nieuwe woning vormen.

Wanneer de overwaarde van uw huidige woning nog niet direct beschikbaar is voor de aankoop van uw nieuwe huis, kunt u dit bedrag tijdelijk voorfinancieren met een overbruggingshypotheek, die de periode tussen de aankoop van het nieuwe en de verkoop van het oude huis overbrugt. Zoals eerder vermeld, wordt een overbruggingshypotheek niet meegenomen in de berekening van uw maximale hypotheek voor de nieuwe woning, waardoor uw leencapaciteit optimaal benut kan worden. Het uiteindelijke hypotheekbedrag wordt mede bepaald door de koopsom van de nieuwe woning en de bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten voor de hypotheekakte. Voor een accurate inschatting van uw mogelijkheden en het maximale leenbedrag is het raadzaam om een online tool voor uw maximale hypotheek te berekenen of advies in te winnen bij een onafhankelijke hypotheekadviseur, die uw persoonlijke financiële situatie en de specifieke voorwaarden van de woningmarkt meeneemt.

Wat biedt de ASR hypotheek aan mogelijkheden bij woningfinanciering?

De ASR hypotheek biedt diverse mogelijkheden voor woningfinanciering, onderscheidend door focus op specifieke doelgroepen, flexibiliteit in voorwaarden en digitale afhandeling. Voor huizenkopers die een nieuwe woning willen aankopen voordat hun huidige huis is verkocht, biedt de ASR hypotheek via de DigiThuis Hypotheek een overbruggingskrediet. Deze tijdelijke lening kan tot 100% van de overwaarde van de huidige woning bedragen bij een reeds onvoorwaardelijke verkoop, of tot 85% wanneer de woning nog niet verkocht is. Speciaal voor AOW-gerechtigden met overwaarde is er de unieke Levensrente hypotheek, een aflossingsvrije variant zonder einddatum waarmee de overwaarde kan worden opgenomen. Starters op de woningmarkt kunnen profiteren van de WelThuis Startershypotheek met een looptijd tot 40 jaar, en ook zelfstandigen komen al na minimaal 1 boekjaar in aanmerking. Daarnaast stimuleert ASR woningverduurzaming door klanten de mogelijkheid te bieden om extra te lenen, zelfs bij een slechter energielabel, en biedt de hypotheek flexibiliteit met boetevrij aflossen tot 15% per jaar en automatische rentedaling bij het bereiken van een lagere tariefgroep.

Veelgestelde vragen over overbruggingshypotheek

Wat is het verschil tussen een overbruggingshypotheek en een overbruggingskrediet?

In de Nederlandse hypotheekpraktijk zijn een overbruggingshypotheek en een overbruggingskrediet in essentie synoniem. Beide termen verwijzen naar hetzelfde financiële product: een tijdelijke lening die huiseigenaren de mogelijkheid biedt om de verwachte overwaarde van hun huidige woning alvast te gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning, nog voordat de oude is verkocht. Dit tijdelijke voorschot is altijd gebaseerd op de overwaarde van het huis en fungeert als een ‘brug’ om dubbele woonlasten te voorkomen. Hoewel ‘hypotheek’ strikt genomen een lening met onroerend goed als onderpand impliceert en ‘krediet’ een bredere term is voor een lening, worden ze in deze specifieke context doorgaans door hypotheekverstrekkers als uitwisselbaar beschouwd.

Hoe lang duurt een overbruggingshypotheek meestal?

De looptijd van een overbruggingshypotheek is typisch kort en varieert meestal van 6 tot 12 maanden. De standaard maximale looptijd voor deze tijdelijke financiering ligt vaak tussen 12 en 24 maanden, al is een periode van 1 tot 3 jaar eveneens mogelijk, afhankelijk van de geldverstrekker en de specifieke situatie. Voor nieuwbouwwoningen kan deze termijn bij specifieke aanbieders oplopen tot 36 maanden. Een cruciale voorwaarde is dat de overbruggingshypotheek uiterlijk 3 jaar na afsluiting volledig afgelost dient te zijn met de overwaarde van de oude woning, om ongewenste fiscale consequenties te vermijden en ervoor te zorgen dat de overdracht van de verkochte woning doorgaans binnen 2 jaar afgerond is.

Kan ik een overbruggingshypotheek combineren met mijn bestaande hypotheek?

Ja, een overbruggingshypotheek is juist bedoeld om af te sluiten terwijl u nog een bestaande hypotheek op uw huidige woning heeft. Het functioneert als een tijdelijk voorschot op de verwachte overwaarde van uw oude huis, waarmee u de aankoop van een nieuwe woning kunt financieren nog voordat de verkoop van uw huidige huis is afgerond. Hoewel u dus tijdelijk twee leningen heeft, wordt de overbruggingshypotheek doorgaans als een aparte, aflossingsvrije lening naast uw bestaande hypotheek en de nieuwe hypotheek voor uw gekochte woning afgesloten, vaak bij dezelfde geldverstrekker als uw nieuwe hypotheek. Zodra uw oude woning verkocht is, wordt deze overbruggingshypotheek in één keer afgelost met de verkoopopbrengst.

Wat gebeurt er als mijn huidige woning niet snel genoeg wordt verkocht?

Als uw huidige woning niet snel genoeg wordt verkocht, is het voornaamste gevolg dat u te maken krijgt met langdurige dubbele woonlasten. Hoewel een overbruggingshypotheek is ontworpen om de periode te overbruggen tussen de aankoop van uw nieuwe huis en de verkoop van uw oude, kent deze tijdelijke financiering een vaste maximale looptijd, die doorgaans 1 tot 2 jaar bedraagt. Mocht de verkoop van uw woning deze termijn overschrijden, bijvoorbeeld doordat de huizenmarkt tegenzit of een potentiële koper de financiering niet rond krijgt, dan ontstaat er een financiële uitdaging. Woningen die langer dan een jaar te koop staan, profiteren vaak minder van een herstellende markt en kunnen aan aantrekkingskracht verliezen. In zo’n situatie kan het noodzakelijk worden om de looptijd van de overbruggingshypotheek te verlengen, wat extra kosten en mogelijk hogere rentetarieven met zich meebrengt, of zelfs alternatieve financieringsoplossingen te zoeken om verdere financiële druk te voorkomen.