Een huis kopen is voor een starter vaak behoorlijk lastig. De huizenprijzen zijn hoog en het is vaak niet gemakkelijk om aan een hypotheek te komen. Vanwege de grote risico’s stellen banken strenge eisen aan het inkomen van kopers. Om deze reden zijn er veel ouders die financieel bijspringen aan de hand van bijvoorbeeld een familiehypotheek. Ouders lenen geld aan kinderen om een woning te kopen. Maar dat betekent niet dat je een willekeurige rente mag rekenen en je kind een enorm voordeel mag geven. Je bent verplicht om je te houden aan de regels rondom rente. De Belastingdienst heeft namelijk eisen aan de rente die je voor je kind rekent.
Een familiehypotheek kan, maar houd rekening met de rente
Bij een familiehypotheek lenen de ouders geld voor een hypotheek aan hun kind. Daardoor hoeft het kind minder te lenen bij de bank. Het kan gaan om het volledige aankoopbedrag van de woning, maar ook om een aanvulling op de hypotheek. Ouders en kinderen spreken zelf af hoeveel geld ze lenen, welke rente er wordt betaald en wanneer de lening moet worden terugbetaald. Dit is dus iets anders dan een schenking. Het is belangrijk om de afspraken op papier te zetten.
Op deze manier weten beide partijen wat ze hebben afgesproken. Bovendien is het ook nodig voor het voorkomen van problemen met de Belastingdienst. Het geld dat gemoeid is met een familiehypotheek kun je als ouder namelijk niet zomaar overmaken aan een kind. Het heeft echt de waarde van een lening en kinderen moeten het geleende geld ook weer terugbetalen. Daarbij moet je een correct rentepercentage afspreken, maar hoe doe je dat?
Rente rekenen bij een familiehypotheek
Volgens Van Lanschot Kempen mogen ouders en kinderen zelf een rentepercentage afspreken, maar wordt niet ieder percentage geaccepteerd door de Belastingdienst. De rente moet passen bij wat een onafhankelijke geldverstrekker ook zou vragen. Je kunt dus niet zomaar een rente van 1 procent rekenen, als dat onder vergelijkbare omstandigheden niet gangbaar is. Kijk daarom naar de rente voor een hypotheek met een vergelijkbare looptijd, rentevaste periode en de woningwaarde. Bovendien moeten ouders zekerheid krijgen dat ze het geld weer terugkrijgen. Het is dus niet toegestaan om ‘een deel van de hypotheek kwijt te schelden.’
In de praktijk betekent dit dat als een vergelijkbare hypotheek 4 procent rente rekent, een familiehypotheek ook rond dit percentage moet worden berekend. Dit kan iets meer of minder zijn. Het ligt maar net aan de omstandigheden of een rente zakelijk is. Dat is wel verplicht, want de Belastingdienst kijkt mee.
De Belastingdienst houdt een oogje in het zeil
De Belastingdienst controleert actief of een familiehypotheek daadwerkelijk voldoet aan de voorwaarden van een lening of dat deze zakelijk is. Het kind mag de hypotheekrente dan onder voorwaarden aftrekken van het inkomen. In de regel geldt dat het kind de lening binnen dertig jaar volledig af moet lossen. Of dat annuïtair of lineair gebeurt, mag je zelf weten. De woning moet bovendien worden gebruikt als eigen woning en de lening moet aan de fiscale voorwaarden voldoen.
Reken je een te lage rente, dan zal de Belastingdienst de lening aanmerken als schenking. Daarvoor gelden andere voorwaarden en over een schenking betaal je meer belasting. Bij een veel hogere rente dan gebruikelijk onderzoekt de Belastingdienst of het volledige rentebedrag wel aftrekbaar is. Kies daarom voor een rente die bij de lening past.
Schulden delen
Met de hoge huizenprijzen van nu kun je besluiten om als ouder je kind te helpen met een familiehypotheek. Maar je gaat dan wel samen een financiële verplichting aan. Als ouder brengt dit wel risico’s met zich mee. Het is voor het kind verplicht om de familiehypotheek terug te betalen. Ook als een kind de maandelijkse lasten niet meer kan betalen. Dit kan uiteindelijk invloed hebben op de relatie onderling, maar ook op hoe de Belastingdienst naar de familiehypotheek kijkt. Onderzoek daarom van tevoren wat de financiële en fiscale gevolgen van zo’n lening zijn.
Kinderen via de BV helpen met een lening
Sommige ouders hebben een besloten vennootschap (BV) en willen vanuit het bedrijf geld lenen aan hun kind om een woning te kopen. Dit is zeker mogelijk, maar ook hiervoor hanteert de Belastingdienst zakelijke voorwaarden. De rente moet passen bij het risico van de lening. Bovendien moeten er afspraken worden gemaakt over de aflossing en eventuele zekerheden. De Belastingdienst beoordeelt bovendien ook of de BV onder vergelijkbare omstandigheden geld uit zou lenen aan iemand buiten de familie. Zo beoordeelt de Belastingdienst of een lening zakelijk is. Is dat niet het geval, dan heeft dat gevolgen voor de BV en familieleden. Bovendien moet de BV belasting betalen over de renteopbrengsten. Controleer daarom vooraf of deze constructie verstandig is.
Toch een schenking?
Het kan zijn dat je niet kiest voor een familiehypotheek maar toch voor een schenking. Je kind hoeft dit bedrag niet terug te betalen. In 2026 mogen ouders hun kind jaarlijks 6.908 euro belastingvrij schenken. Daarbij komt nog een eenmalige schenking van 33.129 euro onder bepaalde voorwaarden. Zo moet het kind tussen de 18 en 40 jaar zijn. De speciale schenkingsvrijstelling voor een eigen woning is afgeschaft. Of je nu kiest voor een familiehypotheek of schenking, maak goede afspraken. Dat voorkomt een hoop gedoe met de Belastingdienst en onderling.
